土地增值税清算实务案例：正列举之外开发间接费的扣除可能性

摘要：

开发间接费是土地增值税计算增值额时成本扣除项的一部分，间接费的合理、准确列支出现将直接影响到扣除总额，进而影响增值额的计算。在土增计算中，允许扣除的开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

在实际操作中，许多房企会遇到未被明确列举的费用项目，这些费用是否能够计入开发间接费，作为土地增值税的扣除项目呢？以下将通过一个“企业将销售费用计入开发间接费”的实务案例来简单探讨一下正列举之外开发间接费的扣除可能性。

案例概要：

甲房地产企业于2013年3月1日在发改部门进行立项，2017年6月15日取得最后一张商品房预销售许可证，并于2017年8月18日竣工验收，截至2020年4月，已转让房地产建筑面积占比99.95%。

2020年5月10日，该项目所在地主管税务机关对甲房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

税务机关根据企业申报的资料进行审核，在审核甲房地产公司申报的开发间接费明细及后附凭证时，发现存在开发间接费正列举之外的成本，企业申报的部分开发间接费明细详见下表。

试分析上述明细所列成本是否能计入开发间接费，在土增清算中予以扣除？

案例解析：

根据规定，开发间接费用通常指的是企业为直接组织和管理开发项目所发生的支出。

甲房地产有限公司所申报的售楼处配置的电器、员工福利开支以及专为销售活动制作的沙盘模型费用，这些支出直接关联于房产销售环节，而非直接归于房地产开发项目的组织管理过程，应计入“销售费用”，不应被混淆为开发间接费。

因此，甲房地产开发企业所申报的211,200.00元，应计入销售费用，不作为土增开发成本。

总结归纳：

上述案例中的销售费用，会计上可以作为正常的经营成本处理，即在发生当期允许计入损益表中的“销售费用”，影响当期利润；但在土地增值税的清算中，这类费用不属于直接开发成本，不允许扣除。在实操中，企业容易忽视此类税会差异，易将销售费用计入开发间接费中，引发税务机关调整。

除了销售费用，其他正列举之外的开发间接费用是否可以扣除，应当基于该费用“是否真实发生”以及“是否与房地产开发直接相关”这两方面判定，同时结合相关法律政策以及当地税务局的审核意见。  

如果企业申报的某项开发间接费与开发项目直接相关且合理、必要，企业应准备相应的证明材料，包括但不限于费用发生的详细说明、相关合同协议、合法票据等，以便在税务清算时获得税务机关的认可和支持。反之，如果某项费用被认为与项目开发无直接关联（如上述案例的销售费用），或者属于非正常支出（如罚款、滞纳金等），依据相关规定，不允许扣除。

政策依据：

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字〔1995〕6号） 

第七条第二款 开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），具体为：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

第七条第三款 开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

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