红线外支出是否允许土地增值税税前扣除？

“红线外支出”，是指在房地产开发企业项目建设用地边界外，即国家有关部门审批的项目规划外承建设施发生的支出。如，在项目规划外承建道路、桥梁、公园、学校、医院、绿化等设施发生的支出。房企发生红线外支出通常有两种情况：一是红线外为政府建设公共设施或其他工程是招拍挂拿地时的附带条件。二是开发商为了提升红线内楼盘的品质，在红线外“自行建造建筑物或基础设施”。各地关于红线外支出能否土地增值税税前扣除存在不同规定。

一、绝大部分省份明确：符合条件可以税前扣除。如：

1、《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）第七条规定，关于审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题：房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出），不得计入本项目扣除金额。该文件已被《国家税务总局湖北省税务局关于公布现行有效和全文失效废止税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局湖北省税务局公告2018年第5号）给全文废止。根据《国家税务总局湖北省税务局关于印发〈土地增值税征管工作指引(试行)〉的通知》（鄂税财行便函〔2021〕9号）规定：审核取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：…（五）纳税人为取得土地使用权，在项目规划用地外建设的公共设施或其他工程发生的支出，是否符合出让合同约定或政府文件要求。也就是说，红线外支出属于出让合同约定或政府文件要求，则应计入土地成本，否则不能土地增值税税前扣除。

2、《广州市地方税务局关于印发〈2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引〉的通知》（穗地税函〔2014〕175号）第三条就“关于项目建设用地红线外支出的扣除总问题”规定：纳税人为取得土地使用权，在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（一）项确定的相关性原则，纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。

3、《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号发布，国家税务总局海南省税务局公告2023年第2号修改)第十三条第(二)项规定：在项目建设用地边界外，为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的文件证明该项支出与建造本清算项目有直接关联的(含项目的土地使用权取得相关联的)，允许扣除。

4、《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号)第四十条第(一)项第3目规定：纳税人在取得土地使用权时，应政府要求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出，提供与本项目有关的证明材料，凭合法有效的凭证据实扣除，取得的收益抵减相应的扣除项目金额。

5、《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》(国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号)第二十二条规定：开发企业为取得国有土地使用权，按照县（市、区）级以上政府部门要求，在项目建设用地边界线外建设安置房项目、公共服务设施发生的拆迁补偿和工程支出，凡在土地招拍挂公告或者国有土地使用权出让合同（协议）中明确约定的，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除。

6、《重庆市财政局、重庆市地方税务局关于印发〈土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见〉的通知》(渝财税〔2015〕93号)第一条第(三)项第1目规定：房地产项目开发中，因统一规划、整体开发需要，在相邻地域建造公共设施，经土地出让合同约定的，发生的建造支出可作为“取得土地使用权所支付的金额”予以扣除。房地产企业应提供县级以上人民政府相关文件、决议以及规划证明材料。

二、不得扣除。如《山西省地方税务局关于发布<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的公告》(山西省地方税务局公告2014年第3号)第十九条第(三)项第4目规定：土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除。

个人观点：红线外为政府建设公共设施或其他工程是“招拍挂”拿地时的附带条件，即红线外支出为房地产企业与政府签订土地出让合同的附带条件，本质上是为了获取土地应付出的代价，属于土地成本，应当允许土地增值税税前扣除。但对房地产企业为了提升红线内楼盘的品质，在红线外“自行建造建筑物或基础设施”，如红线外建造的亭台楼阁等，属于“销售费用”范围，对房地产企业发生的销售费用、管理费用等已实行按比例扣除，因此，不能再次扣除。

文章来源：中汇武汉税务师事务所十堰所