销售存量房中的二手房土地增值税扣除项目的确定

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是处于空置的房屋。

这个五大块存量房中，前两种属于新房销售(即开发商销售开发产品)，后三类属于二手房(即旧房)销售。房屋销售的情形不一样转让时计算土地增值税的扣除也是不一样。那么在实际操作过程中，对于后三种销售旧房时如何准确的掌握和控制将对于土地增值税的交纳影响非常重大，下面为大家整理了销售旧房土地增值税扣除项目确定的方法。

政策依据：

(一)财税字〔1995〕48号文规定关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题，转让旧房的应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

(二)财税〔2006〕21号文规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。

(三)财税字〔2006〕21号文规定，关于转让旧房准予扣除项目的计算问题：对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。

根据以上政策依据，纳税人计算转让二手房土地增值税的扣除项目的确定分为以下三种方法：

一、以旧房及建筑物的评估价作为扣除项目

1、取得土地使用权所支付的金额。包含取得土地使用权时缴纳的契税，同时要求必须取得土地出让票据且实际支付地价款。未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除。

2、房屋的评估价格：

评估价格=房地产重新购建价格x成新度折扣率

房地产重新购建价格：指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

3、与转让有关的税金：

城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。

4、评估费。

因隐瞒、虚报成交价格等而按评估价格计税时的评估费不可扣。

案例：

2021年12月某企业转让5年前自建的一栋办公楼，合同注明不含税转让收入8000万元，当年购入土地支付地价款及税费2200万元，该办公楼的原值为4000万元，已提折旧1000万元，已知该办公楼重置成本5000万元，成新度为70%。缴纳与转让该办公楼相关税金444万元(不含增值税)该企业在计算土地增值税时允许扣除项目金额为多少?

解析扣除项目为：

(1)取得上地使用权支付的金额2200万元

(2)评估价格5000*70%=3500万元

(3)转让有关的税金444万元

(4)评估费0万元

扣除项目合计：2200+3500+444+0=6144(万元)

二、不能取得评估价格，能提供购房发票的，可以按发票法扣除。

1、不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，作为地价和评估价。扣除金额=发票价(1+5%x年数)

友情提示(1)发票所载金额

营业税发票：发票所裁金额;

增值税普通发票：价税合计金额;

增值税专用发票：不含增值税金额加上不允许抵扣的进项税额。

友情提示(2)发票所载金额×[1+(转让年度-购买年度)×5%]

购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可视为一年。

例如8个月为零年，20个月即1年8个月为2年。13个月为1年;25个月为2年。

2、与转让有关的税金。

城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税。

友情提示：购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

案例：

2021年12月，某公司销售自用厂房，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票(营业税发票)所载购房款为1500万元，购房时缴纳契税45万，购买日期为2010年10月。允许扣除的转让环节相关税费100万元。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额为多少?

解析：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能够提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%加计扣除。

该公司在计算土地增值税允许扣除项目金额时的“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可视为一年。2010年10月至2021年12月共计11年2个月，按11年计算。

发票所载金额及加计金额为：1500x(1+11x5%)=2325(万元)

转让有关的税金：购买时的契税及转让环节的相关的税费45+100=145

该公司在计算土地增值税允许扣除项目金额为：2325+145=2470(万元)

三、既没有评估价格，又不能提供购房发票的由税务机关核定扣除项目。

《土地增值税暂行条例》规定，对于隐瞒、虚报房地产成交价格的、提供扣除项目金额不实的、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。主管税务机关也可以按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

文章来源：中道财税       作者：李艳