销售现房预收的房款是否预缴增值税？

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年18号）第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。《增值税预缴税款表》填表说明也规定，房地产开发企业预售自行开发的房地产项目，按规定在税务机关预缴增值税时，填写本表。其中，“销售额”栏次填写本期收取的预收款（含税），包括在取得预收款当月或主管税务机关确定的预缴期取得的全部预收价款和价外费用。据此，有人认为：房地产开发企业销售现房收取了预收款的，也应当预缴增值税。观点是否正确？

《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号印发）第三条第三款明确，商品房预售，指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。根据这一规定，笔者认为，需要预缴增值税的范围，限于房地产开发企业预售尚处建设期的自行开发房地产项目。销售完工现房收取的销售款项，不需要按3%的预征率预缴增值税。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条明确，增值税纳税义务发生时间，为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。具体到房地产开发企业，各地的通行做法是，以交房时间作为增值税纳税义务发生时间，计算缴纳增值税。比如，湖北省税务规定，对以买卖方式转让的不动产，应对照商品房买卖合同上约定的交房时间，确认增值税纳税义务发生时间。房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟交房时间之前完成房屋交付手续的，以实际交付时间作为增值税纳税义务发生时间。

由此可见，销售现房预收的房款，在房屋未交付之前不发生增值税纳税义务，也不需要预缴增值税。但收取的预收款或首付款开具了带税率的发票，应以“开具发票的当天”为纳税义务发生时间，并应在下月申报期，按照适用税率计算缴纳增值税，剩余款项则应在合同约定的交房时间确认增值税应税收入的实现，并计算缴纳增值税。

文章来源：最高判例指引