房企预售合同审核需关注的四大要点

　作为一名财税咨询从业人员，在为房地产企业提供财税咨询服务的过程中，会对众多房企业务合同进行涉税风险审查，其中，对于房企商品房买卖合同(预售)(以下简称：预售合同)的涉税风险审查显得尤为重要，笔者认为房企预售合同审核应关注至少以下四大要点：

一、预售资金监管条款

基于预售商品房资金监管的需要，商品房预售合同一般均会约定：出售商品房的全部价款应当存入预售资金监管账户，用于工程建设。(目前，我国商品房预售资金实行专款专户存储，优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款，设备材料款、缴纳法定税费与本工程相关的费用)另外，房企、承接预售资金监管业务的商业银行、项目辖区住房建设行政主管部门三方还会签订新建商品房预售资金监管协议书就具体资金交存、资金使用、资金对账、资金退款等事项进行具体约定，我们需结合当地具体资金监督管理办法，重点关注关于监管资金的拨付、使用及解除监管的约定，并结合项目销售资金回笼情况、工程款支付情况、设备材料支付情况，税金支付情况，来统筹规划优先安排后期监管账户资金能够及时有效的支付工程款、设备材料款、税金等，应尽可能减少监管账户预售资金占用压力，尽量避免销售回款利用不足导致资金成本进而侵蚀公司利润的问题。就财税角度而言，如果项目建设单位与项目总包建筑单位存在关联关系，项目总包建筑单位增值税预缴义务发生时间、双方实际结算工程款的时间，增值税、企业所得税实际纳税义务产生的时间最好通过合同收付款节点的设计和安排来与监管账户资金使用问题来统筹考量。

二、房屋交付时间条款

预售合同中，关于房屋交付时间的约定至关重要，对于房地产企业而言，增值税、企业所得税实际纳税义务发生时间实务中基本以房产交付时间为界定标准，所以，房企交房时间一般宜放在年初而非年末。比方说：交房日期约定为2022年12月31日，如此约定便会给财务、税务处理带来极大风险，意味着增值税、企业所得税均需要在2022年底整体确认，必然会提前做价税分离、确认毛利额，缴纳增值税和企业所得税，在成本届时不能全面到位的情况下，会增加税费资金占用负担。换个思路：如果将以上交房时间调整为2023年1月1日，那么增值税、企业所得税便可以在2023年整体确认，尤其对于企业所得税而言，可谓以时间换空间，多出了1年的时间进行成本费用落实和归集，实务中，很多房企会因此大大降低了工程款及税款的资金占用成本。

三、税款预缴风险

按照现行税收政策，房企就增值税、土地增值税、企业所得税三大税种负有预缴税款义务，实务操作中建议如下：(1)增值税可在房屋签订网签备案合同后按照已收房款进行预缴(一般纳税：预售房款/1.09*3%、简易计税预售房款/1.05*3%);(2)土地增值税按照普通住宅、非普通住宅和其他类按照地方适用预征率在预缴增值税同时预缴;(3)企业所得税根据网签预售房款按照项目所在地要求的预计毛利率进行毛利额确认，计算缴纳企业所得税。另外，实务中，存在拿到预售证后，实际预售收取房款的时间可能早于网签备案时间，并且存在不同性质的预收资金尚未达到缴至监管资金专用账户条件，暂收至项目一般账户的情况，此时对于销售回款预收资金性质明确区分诚意金、认筹金、意向金、订金、定金、以房抵债、首付款、按揭、尾款、全款等。笔者认为，其中，诚意金、认筹金、意向金、订金、定金、以房抵债等未签订正式商品房买卖合同的收款行为不符合严格税法意义上的预收款性质，可不进行税款预缴;对于正式签订商品房买卖合同收取的定金、首付款、按揭、尾款、全款等属于税法意义上的预收款性质的销售回款，应严格按照税法规定进行税款预缴。

四、其他违约条款风险

预售合同中关于商品房交付时间、房屋交付条件、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量和保修、合同备案及房屋登记等重大事项均有双方违约条款的限制和规定，应引起审核者的高度关注和警惕，比如说，在交房时间方面，房企销售部应当与项目部紧密对接交房时间，根据工程进度、市场环境、疫情问题等情况合理约定交房时间，避免逾期交房造成公司损失，从维护开发商权益的角度，购房合同应当将雨水、停水、停电、高温、中高考、政府举办的大型活动，如马拉松运动、自行车比赛等以及台风、疫情等不可预见、不可抗力的天气因素，可能会导致合法延期的情形都约定的合同内;在交房条件方面，为避免产生争议，合同可明确约定房屋经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位验收合格即可交房;在开发商赠送房屋面积方面，对外销售广告、宣传资料不得采用确定、具体的表述，谨慎使用“赠送”二字，要求公司销售人员在与客户商谈合同过程中，一律不得对客户随意承诺，不得在任何书面文件上签字;购房合同不得约定赠送花园、车位等内容。另外关于卖赠行为，应充分考量买房赠车位、买房送物业费优惠券、买房送汽车、买房送家电、买房送装修等买赠行为面临视同销售涉税争议问题，提前做好合理防范和规避。以上关于违约条款的假设和比方，不一定适用所有房企项目，仅为笔者个人一点局部的看法和建议，实际项目预售合同关于违约条款的约定可能会更加复杂，实务中，还需具体问题具体分析。

文章来源：德居正财税咨询 作者：何晓