地下车位成本分配及节税空间

问题1：我司的人防车位不能办理产权证，目前用来出租，在计算土增税的时候，如何税务处理？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）：“（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用”规定，产权未发生转移的物业在税款清算时不列收入，同时相关的成本费用亦不予扣除。

如为广东省房地产企业开发项目，具体不予扣除成本费用可参考《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第三十一条第（四）款规定：（四）利用地下人防设施建造的车位，是否按照以下方式处理：......不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算“。

问题2：作为公共配套的人防车位，即无偿移交给政府的人防车位，在土地增值税清算中应如何将成本分摊到地上各建筑业态？

答：则根据以下政策：

1.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）：“（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额”

2.《国家税务总局关于印发<土地增值都清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）：“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”

3. 《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）：“同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊”

如贵司人防车位符合相关税法条件，属于需要共同分摊的成本费用，可采取以下两种情况分摊：

1.该人防车位属于某个清算单位，则应按清算单位内各类型房产建筑面积比例分摊；

2.该人防车位属于多个清算单位，则应按各清算单位可售建筑面积比例分摊。

问题3：是否按计容与否对车位分摊土地成本？

答：企业所得税和土地增值税需分别处理：

1.企业所得税未有明确是否按计容与否分摊土地成本，根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》国税发[2009]31号:“第十七条  企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

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第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理”规定，如地下车位属于营利性的，或产权归业主所有，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。因此企业所得税不区分计容与否而是根据该车位用途或性质来区分是否应分摊成本。

2.土地增值税，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额”规定，可知国家法规政策不按计容与否区分是否应分配共同成本（包含土地成本），而是按可售与否标准来区分。

而针对地下车位的成本分配，各地执行口径有所差异，例如厦门市和广东省，详见以下政策。

1）《厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告》（厦门市地方税务局公告〔2011〕5号）：“　房地产开发企业办理土地增值税清算时, 可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不再计算分摊取得土地使用权所支付的金额。”

2）《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）：“土地出让金是否按照以下方式分摊：国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。”

即部分地区例如厦门市，是根据计容与否来判断是否应分摊土地成本，而部分地区例如广东省则是根据土地出让合同是否明确地下出让金，来判断是否应分摊土地成本。因此，各地实际执行口径有所差异，建议以项目所在地税务机关执行口径为准