开发间接费和“三费”之间的关系到底是啥？

房地产开发企业开发项目所发生的“开发间接费”，在列支与归集中一直是企业与税务部门都关注的焦点

由于“开发间接费”与“管理费用、销售费用、财务费用”存在归集口径与扣除标准的差异，也导致了在项目实操层面认为控制的因素较大

“开发间接费”像一个可以包罗万象的收纳箱，貌似所有的成本费用都可以在它这里被消化吸收

但作为开发成本的明细科目，由于其土地增值税清算时可以享受加计扣除的优惠政策，因此一般也就成为税务机关关注的重点

本文将详细阐释这一点

01

什么是开发间接费

开发间接费：是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出

主要包括：

管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等

在实操中经常会与管理费用相混，也有的企业按项目部发生的管理费用计入开发间接费，公司总部发生的管理费用计入期间费用的标准来划分

但总的来说并不算十分严谨！

02

开发间接费与销管财三费的区别

 关于开发间接费与销售费用、管理费用、财务费用等的区别，总结概括下主要包括以下几点

（1）“开发间接费用”属于 “成本”，并在成本科目中列支，土增清算中可以享受20%的加计扣除

（2）“销售费用、管理费用、财务费用”属于 “费用”， 在费用科目中列支，土增清算中不能享受20%的加计扣除

（3）“销售费用、管理费用”在土地增值税清算中，不得超过总成本的5%以内计算扣除

（4）“财务费用”中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除

但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额

03

关于开发间接费与管理费的误区

对于两者的误区主要来自于划分依据以及列支归集科目上

开发间接费固然可以在土地增值税抵扣中享有20%的加计扣除

但是在所得税预缴方面并不占优势，管理费用属于即期费用，可以降低当期所得税的预缴金额

所以对于开发间接费与管理费的误区主要存在以下两个方面

一、为土增加计扣除，不加区分的计入开发间接费中

在很多项目中，实操中存在不少项目人员，为了享受更多加计扣除的优惠，将开发间接费与管理费不加区分的全部计入开发间接费科目中

享受加计扣除的优惠政策，认为对最终的项目清算有利，人为有意地将费用更多的计入开发间接费，即将费用转移到成本中去

如果能够将开发间接费与管理费通过合理的方式区分，且尽量列支和归集到开发间接费中固然是不错的税筹手段

但是不如不加区分的操作，也同样会被税务局认定为不合理

二、为减少当期所得税的预缴金额，不加区分的均计入管理费用中

由于地产企业在预收阶段，需要根据预计毛利率预缴企业所得税，但由于企业当期的费用金额较小

企业又不愿意按规定的可以扣除的费用预缴企业所得税，随意的将应计入开发间接费的费用计入管理费用中去

这点跟误区一是两个极端，所犯的问题都是为了达到某种目标，对开发间接费和管理费不加区分

而在实操层面中并不可行！

其实，以上操作误区，都存在涉税风险，而问题的关键还是在于将开发间接费与管理费用加以区分，提供合理的划分依据。

文章来源：智慧源地产财税