地下车位收入是否计征土地增值税

问：我公司为南阳地区房地产开发企业开发目前建设一幢纯商业项目（无住宅部分），开发项目地下车位无产权，有两部分：一部分是地下人防车位产权归政府人防部门，企业有经营管理权；一部分是公共配套（地下建筑面积大于人防规划要求建设面积部分）地下车位，这两部分都没有计入预售许可证面积中，也没有计算容积率，不能办理产权登记。这两部分地下无产权车位公司在经营时，一部分用于临时停车经营管理，一部分车位与客户签订一定期限车位使用权转让合同。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第588号）；按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）两个文件中的征税范围是：转让..房地产收入，转让收入是指转让房地产所有权的收入，还是转让房地产的使用权收入？我司转让无产权车位，是否应缴纳土地增值税？恳请贵局给予解答。"

回复：

  一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号) 第二条规定， 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

    二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 第二条规定， 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

    三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，三、非直接销售和自用房地产的收入确定 ……(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。四、土地增值税的扣除项目 ……(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

    四、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告 2011年第10号）规定，三、关于车库、地下室归属问题  房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。

    因此，根据上述文件规定，国有土地使用权转让及以出售或者其他方式有偿转让房地产取得收入的单位和个人都要缴纳土地增值税。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。房地产开发企业转让无产权车位，用人防工程作地下车位，发生产权转移的，应按规定征收土地增值税；仅出租车位，不发生权属转移的，不征收土地增值税。房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，应将地下室、车库收入按规定缴纳土地增值税，对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。上述有关政策请参考，具体问题建议联系主管税务机关咨询。

文章来源：李龙地产财税服务