房地产企业以房抵工程款其在土地增值税怎样规定的？

【案例】

房地产公司开发“B花园项目”，与C建筑工程公司发生工程款1500万元，竣工结算时，A房地产公司以10套房产抵C建筑公司的工程款项1500万元，那么，A房地产公司10套房产及与C建筑工程公司发生的工程款1500万元在土地增值税是怎样规定的呢？（注：10套房产的市场价为1500万元，B花园项目为老项目）?

【政策文件】

1.《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）

2.关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税［2016］43号）?

【政策分析】

根据上述两个文件分析如下：

1.根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第十九条的规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

所以，A房地产企业以房抵工程款，其行为为将房产销售给C建筑工程公司，其应确认销售收入。

2.根据《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税［2016］43号）的规定，有两个因素影响土地增值税的计算：一是收入确认方面，房地产的转让收入为不含增值税收入。二是扣除项目方面，增值税进项税额若能在销项税额中抵扣，则不能计入土地增值税扣除项目；若不能在销项税额中抵扣，则可以计入土地增值税扣除项目。

因B花园项目为老项目，所以A房地产公司收到C建筑工程公司的发票不在销项中抵款，其1500万元工程款计入土地增值税扣除项中。?

综上所述，以房抵债应按国税发[2009]91号、财税［2016］43号的规定确认1,428.57万元的收入及1,500.00万元的扣除项。

文章来源：中韬华益财税咨询