吉林省土地增值税业务问题

（2014年6月19日全省土地增值税清算工作会议上明确土地增值税有关业务问题，全省统一执行不另行发文）

1.关于开发企业有偿转让建造的地下车位（库）如何征收土地增值税问题

依据：

吉地税函〔2012〕54号文件规定，房地产开发企业有偿转让有产权的地下车（库），应计算土地增值税收入，并准予扣除相应的成本和费用。房地产开发企业将开发的无产权的地下车位（库）出租或自用，产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时，不列入收入，不扣除相应的成本费用。

解读：

从我们了解到情况看，全省各地执行不一，有的地区没有按照省局的文件执行，对没有产权的地下车位有偿转让征收了土地增值税。

   目前，营业税对于地下车位有偿转让明确为按照服务业租赁税目征收营业税，而非销售不动产营业税。

我们的意见是在全省范围内要统一政策执行的口径，避免引起纳税人歧义，减少执法风险。

【樊剑英：无产权的车位有偿转让，对于企业来说，更愿意做清算收入，这样就不需要纠结于成本如何分摊了，房产税出租也征收依据欠缺了，新问题是作为普通还是非普通还是非住宅，所得税清了也简单，难坏了税务局，干脆别管了】

2.关于财政返还资金等问题的处理

依据：

  按照现行土地增值税的规定，扣除项目应为实际支付的款项。

处理方法：

  对各级政府财政部门返还的款项有协议约定的，按协议约定的内容抵减相应的扣除项目，无协议约定或从返还项目名称上无法判断其内容的，一律抵减扣除项目中取得土地使用权支付的价款。

返还的方式：

   1.对房地产开发项目应向政府交纳的各项费用直接减收或者免收。

   2.房地产开发项目应向政府缴纳的各项费用全额上交后，按一定的比例返还给房地产开发企业。

返还的名义：土地出让金返还、拆迁返还、城市配套返还、建设项目返还、税金返还等

【樊剑英：还是要冲土地成本，所得税何时计算收入？营改增后要不要冲减进项税额？】

3.在土地增值税清算审核时，发现公共配套设施改变用途

改变用途分两种情况：一种是出租或自用；另一种是有偿转让。

第一种情况的处理：

按照187号文件第三条第（二）款的规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列入收入，不扣除相应的成本和费用。

第二种情况的处理：

有偿转让公共配套设施（有产权），按照187号文件第四条第（三）款的规定，建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用

有偿转让公共配套设施（无产权），在税款清算时，不列入收入，不扣除相应的成本费用。【樊剑英：同无产权车位了】

4.关于楼层高度不同，可否采用层高系数法分摊成本、费用的问题

依据：

土地增值税清算规程第二十一条规定，纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

处理方法：

单栋建筑物既有住宅又有其他类型房产的，其他类型房产用房的建筑成本可以按照层高系数予以调整。其余扣除项目金额不得按层高系数调整。

其他类型房产层高系数=其他类型房产层高/住宅层高

【樊剑英：层高没明确多高，也没明确是否平均层高】

5.关于184号文件下发前已达到清算条件的项目，是否执行原核定征收率的问题

根据总局的文件精神，我省2007年（吉地税发〔2007〕77号）和2010年（吉地税发〔2010〕184号）先后调整了土地增值税核定征收率。

土地增值税清算条件有应清算和可清算。其中应清算的时点可以确定，所以对于达到应清算条件的项目，根据达到条件的时间点确定适用的核定征收率；对于可要求清算的项目，以房地产开发企业进行清算申报的时点来确定适用的核定征收率。

【樊剑英：2009年达到清算条件而不清算，直到2015年才清算，居然可以适用原标准】

6.关于销售带装修商品房（公寓）如何确定是否为普通标准住宅的问题

公寓是否是普通标准住宅的认定：

首先《国有土地使用证》上列明的用途应为“住宅用地”，其次《房屋的所有权证》上列明的用途应为“住宅”，符合上述两条后，还需符合普通标准住宅关于项目容积率、单套面积和价格的规定。

带装修商品房价格认定：

长春市住建部门规定，带装修商品房享受优惠政策的普通住宅的价格标准为未装修的普通住宅价格标准上浮15%。其他地区应咨询当地住建部门，执行当家价格上浮标准，如果没有此标准，按照15%的上浮标准执行。

【樊剑英：价格是问题，中心区和郊区就不均衡】

7.关于销售精装修房，其装修费用如何扣除的问题

依据：

房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本（国税发〔2006〕187号文件第四条）

解读：

上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动的装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。

处理方法：

房地产开发企业销售精装修房屋是，如其销售收入中包括家用电器、可移动的家具、日用品、可移动的装饰用品等，应以销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。

【樊剑英：广州不减，但也不能加计扣除】

8.关于同一个房地产项目，相关批准文件中已明确了商业用地面积和住宅用地面积，计算土地增值税时土地成本如何分摊的问题

依据：

1.《土地增值税条例实施细则》第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方法计算分摊。

2.国税发〔2006〕187号文第四条第（五）项规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

3.《土地增值税清算规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第（五）款规定，纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本和费用。

解读：

综合上述三条规定，土地增值税清算中共同成本费用的分摊办法主要有三种：一是按照土地面积分摊，二是按照建筑面积分摊，三是税务机关确认的合理的分摊方法。

实际工作中，掌握两个原则，一是成片受让土地分期开发的，即多个项目间的土地成本分摊，采用转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。二是除土地成本外，其他扣除项目基本上都采用建筑面积的比例计算分摊。

用这个原则来处理上述的问题，就比较明确了，即同一个房地产项目，建造不同类型房地产的，土地成本的分摊用建筑面积的比例来计算。

【樊剑英：按照建筑面积一定是商业分摊少了，这是逼着你去多办几个土地证啊】

9.关于进行土地增值税清算时，可否用清算项目退税抵减其他项目清算补税问题

主管税务机关同时对同一纳税人开发的不同项目的土地增值税清算审核完毕的，不同项目间补缴或退还的税款可以相互抵减。

10.关于土地增值税清算时，房地产企业实际发生的扣除项目款项尚未支付，是否允许扣除的问题

《土地增值税清算规程》第二十一条第（二）款规定，扣除项目中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

根据此条规定，实际发生款项的确定应以实际支付为条件，所以实际发生但尚未支付的款项不允许扣除。

【樊剑英：越来越多的地方税务局开始拿这个实际发生来说事，实际发生=实际付款？实际发生没有发票但是付款了算不算？实际发生有发票有工程没有付款就不算？我认为很奇葩，税务局不同意扣除不该拿这个来说事，应该拿出证据证明企业发票是有问题的才可以，以上述观点来推理，企业实际发生没有发票不让扣除，企业实际发生没有支出也不让扣除，增值税敢这么写吗？企业所得税敢这么认定吗？】

11.红线外所建设施发生的支出能否在本项目清算时扣除

房地产开发企业在计算土地增值税时，发生的红线外建设施支出，如果在土地转让合同中，有明确条款证明所发生的红线外建设支出是取得该土地使用权的附加条件，且是为政府建设的广场、公园、道路等公共设施，可以作为土地成本在本项目土地增值税清算时扣除。

【樊剑英：转让哪有这么多事！出让政府才会刁难，可税务局不认为自己是政府】

12.关于拆迁补偿费扣除凭证问题

房地产开发企业发生对企业的拆迁补偿支出，因为不属于营业税征税范围，无法取得发票，可凭拆迁补偿协议，款项收取、支付凭证作为扣除依据。

【樊剑英：2011年之后应该是净地，可是政府还在做空手套白狼的事，让开发商参与一级土地开发】

13.关于清算后继续转让房地产的处理问题

清算后再转让的房地产在计算土地增值税时，要按每笔合同计算增值额和应缴纳税款，并于次月税务机关规定的期限内申报缴纳

【樊剑英：这可麻烦，还不如攒到一起算好】

14.清算条件确认问题

1.国税发〔2006〕187号第二条第二款第一项规定“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，主管税务机关可以要求纳税人进行清算，其中“该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占单位可售建筑面积比例在85%以上的。

2.国税发〔2006〕187号第二条第二款第二项规定“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”，其中“取得销售（预售）许可证满三年”是指清算单位取得的最后一张销售（预售）许可证满三年的情形。

几点要求

1.关于数据录入

1号公告中的土地增值税清算申报表中的数据要录入综合征管系统中，为今后的税负率计算和软件开发提供基础数据。

2.建立项目管理档案

按照吉林市局目录，逐个建立房地产开发项目土地增值税管理档案，加强项目管理。

3.四项开发成本（前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用）核定定额标准问题

 各地区应获取当地建设工程造价管理部门公布的建筑安装工程造价指数、定额标准和建筑材料市场指导价格，制定房地产开发成本参考标准，并根据市场变化适时调整。对纳税人申报的房地产开发成本明显偏高的，税务机关可要求纳税人报送项目工程决算审计报告或工程结算审核报告；对房地产开发成本明显偏高且无正当理由的，主管税务机关应依据房地产开发成本参考标准核定扣除。

转载说明

文章来源：税中望月