房企同一项目部分交房，如何计算增值税？

问题：你好，房地产企业新项目，项目所在地与机构所在地一致，采用一般计税方法。

1.其中一栋楼交房了，需要开具发票9%税率，减去进项税计算应交税费。

那么其他楼没有交房的预收账款预缴3%是单独计算缴纳，还是和一般计税方法合在一起计算？政策依据是？

2.交房部分的预缴3%的增值税可以直接抵减么？政策依据是？

答复：

"您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。…… 

第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） 

第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照……（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）

第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

二、根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，第一条 纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。……

第六条 本通知自2018年5月1日起执行。

三、根据《财政部　国家税务总局　海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）规定，第一条 增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物……原适用10%税率的，税率调整为9%。……

第九条 本公告自2019年4月1日起执行。

四、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。…… 

五、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，附件1《营业税改征增值税试点实施办法》 第二十一条 一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。

应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额……附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》一、……（八）销售不动产。……9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。……

因此，根据您所提供的信息，您为一般纳税人，增值税税款计算时不区分房地产项目计算，按照当期销项税额减去当期进项税额计算缴纳增值税。属于一般纳税人销售自行开发的房地产项目，按照规定的纳税义务发生时间，适用一般计税方法计税的项目，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，应纳税额合计数抵减分次预缴税额，是不区分项目的，也不区分一般计税和简易计税。

同时，建议您参考《增值税纳税申报表》及其附列资料、填报说明的规定执行，并按填报说明如实办理纳税申报。具体事宜建议您联系主管税务机关确认。感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。"

答复机构：国家税务总局河南省税务局

答复时间：2020-08-31

文章来源：九鼎财税说