土地增值税清算实务案例：房开企业“前期工程费-设计费”的风险防范实务案例解析

摘要：

前期工程费指在取得土地使用权之后、项目开发前期发生的各项费用。包括：筹建费、规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”等费用。

前期工程费是房地产项目开发初期的关键开支，设计费在此阶段尤为突出。本文通过一个具体案例，剖析设计费在土地增值税清算过程中可能遭遇的税务风险，并提出有效的防控措施，旨在为企业提供实践指导。

案例概要：

房地产企业于2017年4月20日在发改部门进行“A项目”的立项。项目于2018年5月30日正式开工，竣工日期2022年4月14号，截至2023年4月，已转让房地产建筑面积占比100%，销售比例100%，已达到清算要求。

2023年5月10日，该项目所在地主管税务机关对甲房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

税务机关根据企业申报的资料进行审核，在审核前期工程费时，发现企业提供的设计费合同存在以下问题：

①企业与A、B两个公司分别签订建筑设计合同，合同内容均为方案设计和施工图设计，合同内容疑似重复。

②企业与A公司签订的设计合同，合同签订日期（2014年）远早于开工日期（2018年），此合同疑似并未投入使用。

图1:

图2

图3

根据上述信息，试分析该项目“前期工程费-设计费”部分在本次土地增值税清算过程中存在哪些风险？

案例解析：

由图1-图3可知

（1）企业与A设计公司签订设计合同，合同约定设计面积14000㎡，内容涉及方案设计和施工图设计。后又与B设计公司在2017年3月签订设计合同，合同约定设计面积14000㎡，合同内容同样涉及方案设计和施工图设计，企业与A、B两公司签订的设计合同内容重叠，可能导致设计费成本被重复计算。税务机关可能质疑这些成本的真实性，进而影响到可扣除的成本总额，增加土地增值税负担。

（2）根据图3可知，企业与A设计公司在2014年12月签订合同，根据施工许可证等证件可知，本项目于2018年开始动工，动工时间远早于与A公司的合同签订时间，可能导致税务机关认为此合同未实际用于项目，所支付的设计费可能不被认可为可扣除成本，增加了税务调整风险

总结归纳：

在实务中针对“前期工程费”，该科目涉及的设计费部分，很容易出现以下情况：

企业与第一家公司签订A设计合同，因为某些原因，该合同后续未被采纳，但款项已经支付一部分了；后又与第二家公司签订相同工程项的B设计合同。针对“二次设计”“重复设计”，各地税务局对此部分成本的处理稍有异议，部分税局认为既然款项已经支付，成本实际已经发生，则上述A、B合同所列支的成本均可作为开发成本列支；与此相反的是部分税局则认为既然A设计合同后续未被采纳，则对应成本需要剔除。

因此企业在申报设计费成本和签订设计合同时

（1）首先，企业应组织财务、审计等部门对涉及的设计费合同进行全面审查，对比各份合同的具体条款，特别是费用金额、支付条件、服务范围等核心内容，确定是否存在实际的重复约定。

（2）若因其他原因出现“二次设计”或“重复设计”现象，企业应积极与当地税务机关沟通，明确当地政策对这类特殊成本的处理规定，合理规划成本归集，避免税务争议。

政策依据

《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》 （国税发〔2009〕91号）

第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

第二十三条 审核前期工程费时应当重点关注：

(一)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。　(二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

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