国家税务总局洛阳市税务局第一稽查局 税务处理决定书（洛阳懿龙房地产开发有限公司）

国家税务总局洛阳市税务局第一稽查局

税务处理决定书

洛税一稽局处（2022）1号

洛阳懿龙房地产开发有限公司（统一社会信用代码：41030375287794X）

我局对你单位（地址：洛阳市西工区九都路39号5门栋202室）2014年1月1日至2017年6月30日涉税情况进行检查，违法事实及处理决定如下：

一、违法事实

你单位2014年1月7日与洛阳金地百货有限公司签定《资产收购协议》,由洛阳金地百货有限公司收购你单位被郑州铁路运输中级法院查封的“洛阳市国际贸易中心”383套房产（商铺）所有权，同时洛阳金地百货有限公司承担你单位的相关债务等。

按照你单位与洛阳金地百货有限公司、中铁十五局集团有限公司签定的《三方协议》,洛阳金地百货有限公司通过郑州铁路运输中级法院支付对价中的58000000元，用于清偿你单位所欠中铁十五局集团有限公司工程款。

经核查，截至2017年1月，中铁十五局集团有限公司及其委托的中铁十五局集团第七工程有限公司已收到洛阳金地百货有限公司支付工程款共计58000000元（含税价）。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016〕36号）之《营业税改征增值税试点实施办法》第十条“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产”、第十一条“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益”之规定，你单位以房抵债是取得其他经济利益的有偿转让行为，属于销售不动产。

你单位“洛阳市国际贸易中心”为2016年4月30日前房地产项目，根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年）第18号第八条“一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目”、第九条“一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款”及《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）之《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第一款“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天：先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期：未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天”之规定，你单位以“洛阳国贸中心项目”房地产项目抵偿债务，应在收讫销售款项后，按照简易计税方法5%的征收率，申报缴纳2017年1月增值税2761904.76元〔58000000/（1+5%）×5%〕、城市维护建设税193333.33元、教育费附加82857.14元、地方教育附加55238.10元。

经到你单位主管税务机关——洛阳市税务局西工区税务局进行核查，未发现你单位申报上述应税收入的纳税记录。

上述违法事实由以下证据印证：

（1）企业法人营业执照、税务登记证复印件，用于证明你单位具有企业法人资格、独立纳税主体；

（2）洛阳国贸中心项目预售许可证复印件，内容为预售时间等内容，用于证明该项目为2016年4月30日前房地产老项目的事实；

（3）洛阳懿龙房地产开发有限公司、洛阳金地百货有限公司资产收购协议复印件，内容为双方关于偿还债务的相关约定情况，用于证明你单位相关资产被洛阳金地百货有限公司收购的事实。

（3）洛阳懿龙房地产开发有限公司、中铁十五局集团有限公司、洛阳金地百货有限公司三方协议复印件，内容为三方关于偿还债务、支付款项、合同备案房产信息的相关约定情况，用于

证明你单位所欠工程款由洛阳金地百货有限公司偿还的事实。

（4）中铁十五局集团有限公司及其委托的收款单位收款记录复印件。内容为洛阳金地百货有限公司通过郑州铁路运输中级法院，向中铁十五局集团有限公司支付价款共58000000元。用于证明你单位“以房抵债”转让不动产的事实。

（5）洛阳市住房保障和房产服务中心信息科提供的你单位登记备案房产交易信息复印件。内容为你单位该项目房产登记备案情况、房产登记备案合同情况，用于证明你单位“以房抵债”房产已备案在洛阳金地百货有限公司名下的事实。

（6）洛阳市税务局西工区税务局提供的财务报表、纳税申报表复印件，内容为你单位纳税申报明细，用于证明“以房抵债”转让不动产未申报纳税的事实。

二、处理决定及依据

（一）根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民

共和国国务院令第538号）第一条“在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税”及第十九条第一款“增值税纳税义务发生时间：（一）发生应税销售行为，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天”之规定，责令你单位限期补缴2017年1月少申报缴纳的增值税2761904.76元。

（二）根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》

第二条“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳税人）,都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税”、第三条“城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳”、第四条“城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一”之规定，责令你单位限期补缴2017年1月少申报缴纳的城市维护建设税193333.33元。

（三）根据《征收教育费附加的暂行规定》第二条“凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》（国发（1984）174号文）的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加”、第三条“教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%,分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳”之规定，  责令你单位限期补缴2017年1月少申报缴纳的教育费附加82857.14元。

（四）根据《河南省地方教育附加征收使用管理办法》第二条“凡在本省行政区域内缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人，均应依照本办法规定缴纳地方教育附加”、第三条“地方教育附加按照单位和个人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的2%征收”、第四条“地方教育附加由各地方税务部门负责征收。纳税义务人在当地税务局缴纳增值税、消费税、营业税时，同时申报缴纳地方教育附加”之规定，责令你单位限期补缴2017年1月少申报缴纳的地方教育附加55238.10元。

（五）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金”的规定，对上述少申报缴纳的增值税2761904.76元（税款所属期2017年1月）、城市维护建设税193333.33元（税款所属期2017年1月）,从税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

限你单位自收到本决定书之日起15日内到国家税务总局洛阳市西工区税务局将上述税款及滞纳金缴纳入库或将已补缴的税款、滞纳金缴款凭证送交洛阳市税务局第一稽查局，并按照规定进行相关账务调整。逾期未缴清的，将依照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定强制执行。

你单位若同我局在纳税上有争议，必须先依照本决定的期限缴纳税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可自上述款项缴清或者提供相应担保被税务机关确认之日起六十日内依法向国家税务总局洛阳市税务局申请行政复议。

税务机关（签章）

二0二二年一月二十五日

文章来源：国家税务总局洛阳市税务局第一稽查局

附：国家税务总局洛阳市税务局第一稽查局税务处理决定书.pdf