房地产企业哪些预提费用允许税前扣除？

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

  由此可见，房地产企业的相关政策规定最能体现“当期实际发生费用”的判断原则：

一是出包工程已实际竣工，对方已向纳税人按照合同约定实际交付了相应产品，只是由于尚未完成竣工结算，最终工程款支付金额无法最终确定，但是纳税人从权责发生制原则和谨慎性原则考虑，需先按照暂估金额在当期预提相应的工程成本，虽然该等预提成本金额可能并不是非常准确的，但是该等预提费用本质上也属于当期实际发生的费用，纳税人对于该类预提费用即使在汇算清缴截止期前无法取得相应发票，税务局也特别规定纳税人可以将该等预提费用税前扣除，但是税务局为了避免纳税过度虚高地估计成本费用，造成税款不能及时入库，从谨慎性角度考虑，仅规定可以预提费用最高扣除限额为合同总金额的10%。 

二是即使公共配套设施项目施工行为尚未发生，但是根据相关文件可知房地产开发企业对该类公共配套设施负有必须建造的履约义务，虽然该等公共配套设施建造行为尚未发生，工程款项尚未实际支付，发票尚未取得，由于房企在当期已实际负有相关的义务，该等公共配套设施建造成本未来确定会发生，因此该等预提的公共配套设施建造成本也属于当期实际发生的费用，按照相关政策规定，即使房企在汇算清缴截止期未取得相应发票，也可以在当期汇算清缴时进行税前扣除。

三是预提的应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

文章来源:十堰所十堰畅玮税务师事务所有限公司