土地增值税清算审核项目 --成本中常见的“不可扣除”梳理
在土地增值税清算审核工作中，我们审核成本时，会发现存在各式各样的问题，大部分成本能够扣除，但有些成本不可扣除，现将常见的“不可扣除”成本问题进行简要地梳理。
NO.1 不合规票据
1、无发票或发票查验不符
审核情况：审核成本时，企业存在部分成本未提供发票；或提供的发票经税务发票查询系统查验不符，比如发票查询显示“此发票验证不通过，不得作为财务报销凭证”、显示购票单位为A公司，但票面实际开具单位为B公司、显示开票金额89.78元，但票面实际金额为10,000.00元等。这些情况属于未取得合法有效凭证，是不可扣除的。
政策依据：《北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）
第三十二条 在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求：
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。本规程所称合法有效凭证，一般是指：
1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以开具的发票为合法有效凭证。
2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。
3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。
4.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
2、发票盖财务专用章
审核情况：由于项目时间跨度长，列支成本涉及多个年份，我们在审核成本时，特别要注意发票开具时点，关注发票加盖什么章。对于2011年2月1日及以后的发票仍加盖财务专用章，未加盖发票专用章的情况，在土地增值税清算时不可扣除。
政策依据：《国务院关于修改〈中华人民共和国发票管理办法〉的决定》（国务院令2010年第587号）本决定自2011年2月1日起施行。
中华人民共和国发票管理办法
第二十二条 开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。
3、建筑服务工程款发票备注栏无备注
审核情况：刚刚有提到发票盖章问题，关于发票还存在备注栏的相关问题，营改增之后，发票的开具要求更为规范。在审核时，注意2016年5月1日及以后，提供建筑服务的，开具的工程款发票未备注工程地点名称，在土地增值税清算时不可扣除。
政策依据：《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）
四、增值税发票开具
（三）提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。
NO.2 期间费用
审核情况：审核过程中，会发现企业在成本中列支各种费用，如遇到保安保洁费、招标代理费及电梯维保费等期间费用，该部分成本不可扣除。
政策依据：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）
第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
《北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）
第三十三条 除本规程第三十二条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：
（七）开发间接费用：
2.开发间接费用与纳税人的期间费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的期间费用，全部作为房地产开发费用扣除。
NO.3 可移动家具
审核情况：在审核过程中，会发现企业列支部分家具，如空调、冰箱、窗帘及装饰画等成本，这部分成本需判断该家具是否可移动，拆除后是否影响其使用功能，若不影响则属于可移动家具，是不可扣除的。
政策依据：《北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）
第三十三条 除本规程第三十二条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：
（五）纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。
1.纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。
上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。
2.纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。
NO.4 样板间成本
审核情况：在审核过程中，关于样板间成本是否可以扣除是受其位置以及处理方式影响的，若在清算单位外建造，其发生的成本是不可扣除的。
政策依据：《北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）
第三十三条 除本规程第三十二条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：
（五）纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。
3.纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。
下面将其他部分常见的“不可扣除”成本问题进行简要地梳理。
1.与项目无关的支出
审核情况：在日常审核工作中，企业会存在多个项目同时运行，那么就需要判断其提供的成本是否真实属于该项目，可以从合同、记账凭证、发票、付款凭证等多方面的资料上进行判断。
若发现列支了不属于该项目的成本，应作为与项目无关支出，其列支的成本不可扣除。
政策依据：《北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）
第三十二条 在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求：
（一）经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。
2.预提费用
审核情况：在审核成本时，会发现企业提供的成本中，存在预提费用，这个是不可扣除的。
政策依据：《北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）
第三十二条 在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求：
（三）纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
3.质保金
审核情况：在审核时，会发现企业提供的合同中约定了质保金，处理方式以发票的取得为依据，如果清算时取得合规发票，可以扣除；如果未取得发票，则不可扣除。
政策依据：《北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）
第三十三条 除本规程第三十二条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：
（四）建筑安装工程费：
2.纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算截止日已取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除；未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
4.售楼处成本
审核情况：在审核过程中，关于售楼处成本是否可以扣除是受其位置以及处理方式影响的，若在清算单位外建造，其发生的成本是不可扣除的；若在清算单位内建造，且留作自用或用于出租的，其成本也是不可扣除的。
政策依据：《北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）
第二十九条 （四）纳税人将房地产转为企业自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第三十三条 除本规程第三十二条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：
（五）纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。
3.纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。
文章来源：北京鑫税广通税务师事务所
