海南税局就土增税清算再发文，税筹专家遭遇新挑战！

有关房地产企业土地增值税清算的政策法规体系建设，一直以来，远滞后于另两大税种：增值税和企业所得税，此乃业界共识。到目前为止，法律层面的土增税指导性文件，仅有1993年的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第138号）和1995年发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）这两个纲领性文件，其他的文件多以行政法规、部门规章的形式出现，业界呼声最高的《中华人民共和国土地增值税法》，也才刚刚过了征求意见稿的阶段，距离正式立法尚有一段时间。在土地增值税法未正式落地之前，因税收政策的不严谨、不规范、不清晰，导致大量的税企争议案接连发生，广大房地产企业为了维护切身利益而付出的维权成本不在少数；站在税务执行机关的角度，同样也因顶层架构空白导致在税收行政执法过程中缺少必要的政策参考依据。

国家税务总局海南省税务局于2021年9月3日发布的《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》，则犹如暗夜里的一颗闪亮之星，在“土地增值税清算”这个一直以来被众多房地产纳税人和税务机关“喋喋不休、相爱相杀”的税收疑难问题处理上，指明了解决问题的思路方向。虽然该文件还存在诸多亟需优化之处，但不得不说，这道策令的放出，多多少少带给了我们一些启示，为我们在土地增值税清算工作中处理相关棘手问题，也具备了可供借鉴参考的实用价值。

如下，沥呕君将逐条逐条为各位看官老爷解说一波，尽可能用大白话的形式将原文意思“翻译”一遍，并在力所能及的前提下，为大家揭秘文件背后的“弦外之音”。

及时雨浇灭久时旱，海南税局土增税新规引围观

国家税务总局海南省税务局

土地增值税清算审核管理办法

第一章 总则

第一条 为了规范房地产开发项目的土地增值税清算审核工作，统一清算工作标准，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，制定本办法。

开篇介绍了文件出台所依据的政策出处，而且想必大家也看到了，文中所提及的这几个文件，都是有关土增税的重磅文件。长期以来，我们就靠着这几份文件开展土增税清算工作呢。

第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税的清算审核工作。

文件给谁用（看）的？第二条有交待，广大税务行政执行部门及其派驻机构。广大纳税人也甭纠结了，规矩既然立了，咱都老老实实按规矩办事吧，也别给人家添麻烦了。

第三条 主管税务机关根据纳税人提供的清算资料进行房地产开发项目清算审核，依法征收土地增值税。

第二章 房地产转让收入

第四条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

重点，其实是涂黄色的部分。自此之后，所谓的“喝茶费”、“品牌使用费”，沥呕君劝大家悠着点了。你要收也行，但我税局还是要将你这部分收入定性为“与转让房地产有关的经济利益”，然后照章征收土地增值税。所以，“切分收入”不再玩得转了，此其一。

适用增值税一般计税方法的纳税人，转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-应缴纳增值税销项税额。

房地产增值税销项税额的计算方法，我们都知道的嘛，抵扣土地价款，说白了不就这样吗？那么现在问题来了！因为抵减了土地价款，所以这个销项税额绝对值自然是变小了，没问题吧？最终会导致什么呢？会导致我的不含税收入（专指土地增值税）变相增加了，是这个意思吧？有人要说了，那这样子规定，这不是让我犯难吗？哦，我为了少交一点增值税，最后在土增税清算时因为收入增加了，那我不是多交土增税了吗？道理是这么个道理，但是您别急啊。您这里虽然增加了不含税收入（因抵减了土地价款所致），但是在计算开发成本的时候，抵减的这部分土地出让金销项税额，我没让你从开发成本中给刨掉（等于加计扣除的基数增大了），你说放着这么一个明显的便宜，你不要？

适用简易计税方法的纳税人，转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-增值税应纳税额。

这一条就和增值税的计税原理没什么差别了，在此不再赘述。

第五条 纳税人按政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品，以各种名目向购房人另外收取的价款，应计入房地产转让收入征收土地增值税。

以前是“上有政策，下有对策”，现在咱玩法变了，成了“下有对策，上有应策”。政府搞限价，但房地产企业为了攫取高利润（或者委婉一点，叫目标利润吧），不得不巧立名目，从旁收费，以期“曲线救国”啊。税务部门冷眼旁观，没办法，打了这么一道“补丁”。其原理和初衷，其实和本文件的“第四条”，出发点是一样的。

第六条 纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产销售价格明显偏低。

受“三道红线”和“供地两集中”政策的双重影响，当下中小房企的生存之路是愈发艰难。远的不说，近期传得沸沸扬扬的“恒大金服暴雷事件”，更是让房地产人罹患上了“集体恐慌症”。濒临生死考验的中小房企为了快速回笼资金以便加快项目“高周转”节奏，不得不断臂求生，这其中就包括对于在售楼盘的大幅降价处理。本文件第六条，无异于“雪上加霜”，加速了这些中小型房企的死亡节奏。不知道“迫于生计不得以而为之”，算不算得上是正当理由。如若不然，恐怕中小房企将面临更为严峻的生存挑战。

第七条 符合下列条件之一的房地产销售价格明显偏低，视为有正当理由：

(一)人民法院判决或裁定的转让价格;

(二)政府有关部门确定的转让价格;

(三)经主管税务机关认定的其他情形。

前面我们还在犹疑，究竟哪些情形才属“有正当理由的价格偏低”，这不，海南税局立马给大家罗列出来了，也省得纳税人伤脑筋了。税务机关给留了一道“后门”，这最后一条兜底条款，能不能靠得上，就要看纳税人与主管税局的业务沟通能力了。

第八条 纳税人申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，以及视同销售的房地产，其收入按下列顺序确定：

1.按纳税人在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均销售价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

本条基本沿用《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的相关规定，也没什么好说的。

第九条 纳税人将开发的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途的，若产权未发生转移，不征收土地增值税，清算时不计收入，不扣除相应的成本和费用。

本条说的是，自持部分的物业不交土地增值税（不管是出租也好、自用也罢，总之是自持没跑了，网上此前有很多关于自持物业成本费用如何扣除的分析性文章，但毕竟都属一家之言，缺少政策依据，这次总算是实锤了），因此不计收入，但同时其对应的建造成本也不得在可售物业中进行摊分。这部分成本一直留着，等将来对外转让时，计算收入同时扣除相应成本。

第三章 扣除项目金额

本章节算是整个文件最为重要且精华的部分。因为扣除项目金额的高低，直接关系到增值额，也关系到增值额，更关系到我们具体适用哪一档的土地增值税税率，因此其重要程度不言而喻，本文件也花了较多篇幅对此部分的内容进行了细化。

第十条 纳税人同时开发多个项目，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照以下方法分摊共同的成本费用：

（一）能够明确受益对象的成本费用，直接计入该清算项目或该类型房地产;

税局也算是通情达理。只有你能够提供证明相关费用是直接归属于某具体收益对象的，我允许你直接归集，不再搞什么分摊原则。写在第一条，公平正义。

（二）同一个清算项目, 取得土地使用权所支付的金额应分摊至本项目所有开发产品中。属于多个清算项目共同发生的取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费，按清算项目占地面积占总占地面积的比例分摊;对于无法取得项目占地面积的，按规划设计指标测算的计容面积分摊;

文字看着很多，但总结为一句话就是：土地成本原则上按照占地面积法进行摊分，这才是正统算法。如果实在没法取得占地面积数据的，可以按规划设计上定好的计容面积进行摊分。

（三）属于多个清算项目共同发生的其他成本费用，其成本费用按清算项目可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊;对于无法取得可售面积的，按规划设计指标测算的计容面积分摊;

除了土地成本之外的其他开发成本/费用，则按照建筑面积法进行分摊。同样的，若无法取得可售建面相关数据的，则可按规划设计上定好的计容面积进行摊分。

（四）同一清算项目含有不同类型房地产的，其成本费用按各类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊;

这里补充说一条。如果是土地成本，原则上先在各项目之间按占地面积进行摊分；然后就同一项目的不同业态，再按各自对应的可售建面配比摊分。如果是土地成本除外的其他开发成本/费用，则没有什么好说的，一律按可售建面配比原则。

(五)同一个清算项目中已售房地产成本费用的分摊，按已售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊;

这句话也很好理解。已售部分的成本，也按可售建面配比原则进行成本分摊，你不能提前把未售甚至未建部分的成本提前给摊分咯。

(六)分期开发房地产开发项目的，各期扣除项目金额的分摊方法应当保持一致。

分期开发且分期清算的，各期对于成本费用的摊分原则应该保持一致（潜台词是，不能看着便宜就想占）。

第十一条 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生且取得合法有效凭证。本办法所称合法有效凭证是指：

这一点和企业所得税不太一样。后者还允许你预提一部分费用比如：待取但尚未取得发票部分的工程尾款、必须配建的公配所预计发生的成本等，但是土地增值税没的商量，必须实际发生了，而且还得有合规有效凭证，否则不让你税前抵扣。政策非常刚性。

(一)支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的涉税行为应当开具发票的，以发票为合法有效凭证;

(二)通过购买或接受投资方式取得土地使用权的，转让方足额缴纳土地增值税，受让方取得契税完税凭证的，契税完税凭证可视同合法有效凭证;

土地投资入股，如果转让双方均为非房企的，套用《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）的相关规定，转让方是免征土地增值税的，那么值此情形之下，恐怕在合法有效凭证的认定上就存在效力瑕疵。即仅有受让方的契税完税凭证，但缺少转让方足额缴纳土地增值税的证明。那么21号公告所规定的这类特殊优惠情形，是否能够完全满足本文件该条政策的全部形式要件呢？值得商榷。

(三)支付的行政事业性收费或者政府性基金，以财政票据为合法有效凭证;

(四)支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证;

（五）发生在我国境内，不属于发票或行政事业性收据开具范围，以合同(协议)、收据、收款证明等相关材料作为合法有效凭证。

政策很宽容，也很人性化。对于企业真实发生的费用，却因种种原因的确难以获得发票或行政事业性收据的，只要你能提供充分证据证明，也是允许你作为扣除项目的。

(六)其他合法有效凭证。

第十二条 有下列情形之一的，主管税务机关应按照当地工程造价参考指标核定扣除项目金额：

(一)纳税人不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的，或提供虚假的合同、结算等资料的;

(二)申报的工程造价高于当地工程造价参考指标，又无正当理由的;

(三)装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单;装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个人施工，造价高于当地工程造价参考指标的;

(四)大额工程款用现金支付或支付资金流向异常的。

本条是针对房企为刻意加大开发成本所广试不爽的一招——肆意开具建安发票而制定的。现金走账的，资金支付流乱象的，提供不了成本证明清单的，或是聘请个人或无资质单位进行施工进而工程造价畸高的，在此政策之下，无所遁形。一招核定，天下太平。但是沥呕君在这里温馨提示一句：如果你真是友军，为免被误伤，请注意保管好你的业务资料、费用凭据，少现金多转账，如此方不至于面对税局核查时过于被动。平时养成好习惯，比什么都重要。

第十三条 取得土地使用权所支付的金额，应按以下规定处理：

(一)因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，允许扣除;

(二)在项目建设用地边界外，为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的文件证明该项支出与建造本清算项目有直接关联的(含项目的土地使用权取得相关联的)，允许扣除;

虽然说，取得这些文件证明亦非易事，但聊胜于无，这至少为我们的广大纳税人指明了方向，总比部分地区的“一刀切”政策要温性许多，值得肯定。

(三)通过出让方式取得土地使用权，未能提供所支付金额的原始凭证，其允许扣除的金额可根据政府相关部门的文件、合同或者其他证明材料上记载的金额予以确认;

政府出于某些原因，可能连财政票据都给不了企业，这在过去是很要命的事情，因为如此一来，土地获取金额基于什么来确立，就成了一个老大难的话题；但现在只要你能够出示政府有关部门的书面材料且能证明土地获取金额的，一样允许你税前扣除。

(四)因政府规划等原因置换取得土地使用权的，置换土地的土地出让金额或者评估价格，以及按国家统一规定交纳的有关费用，允许扣除;

这里只有一个点需要强调一下，此处所说的“置换土地”，说的就是你手上原有的这块地。有明确金额的，直接引用；没有明确金额的（缺少基础性证明的），按评估价值。

（五）为取得土地使用权所支付的契税、“招拍挂”佣金，视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，允许扣除;

相当于对第（四）款的强化说明，没什么好说的。

(六)按照土地出让合同约定分期缴纳土地出让金而支付的利息，允许扣除。

第十四条 土地征用及拆迁补偿费的扣除，应按以下规定处理：

(一)拆迁补偿费、青苗补偿费、迁坟补偿费、安置补偿费等允许据实扣除，其扣除金额根据补偿协议、清册、收付款凭据等相关资料确定;

(二)购入不动产，后续将不动产拆除再次开发房地产的，原有不动产的购入成本及缴纳的契税、拆除原有房产发生的拆迁费用，允许扣除。

可以将此情形视作“特殊类型的在建工程”。原有不动产的购入成本及缴纳的契税允许扣除，当然没有问题；有问题的是，拆除原有房产所发生的拆迁费用，我们能不能比照城市更新政策对于此部分费用进行加计扣除呢？沥呕君认为是不行的，因为毕竟这从头到尾是一个“自改”行为，就算拆，也是自己拆自己，谈不上补偿，故而也没办法比照享受旧改政策。

第十五条 前期工程费和基础设施费的扣除应按以下规定处理：

(一)在项目规划报建时，按政府规定缴纳的相关费用允许扣除;

(二)未形成最终成果的设计费、与项目可行性研究无关的咨询费不允许扣除;

(三)重复建设所发生的基础设施费不允许扣除。

允许扣除的好理解。需要注意的就是，这两类不允许扣除的情形。并不是所有的设计费都允许扣除，形成最终成果的才可以；并不是所有的咨询费都允许扣除，与项目可研相关的才可以；重复建设本身就属一种社会公共资源的浪费行为，国家当然不支持，税收方面也不例外。

第十六条 建筑安装工程费的扣除，应按以下规定处理：

(一)销售已装修的房屋，装修费符合以下情形之一的，允许扣除：

1.在销售合同或补充协议中明确了房价中包含装修费的;

2.销售发票中包含装修费的;

3.签订销售合同时捆绑签订装修合同的;

三个小点，说的其实是一个意思。过去我们为房企税筹，总是建议客户将售房收入做切分。500万元/套的房子，我们现在变成：售房款（毛坯）400万元+装修款100万元。如此一来，切分出去的100万元，就免掉了土地增值税。可十六条一出，目测以后要在海南做税筹，恐怕是难上加难了。装修费想进开发成本吗，可以！但代价是，不允许再对售房收入做切分了。所以，鱼与熊掌兼得的事情，日后怕是越来越少。

随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除;

这是一条老政策，业内人士都知晓，也就不再赘述了。

(二)清算项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费、装修费等不得计入房地产开发成本。在清算项目内装修样板房并转让，且房地产转让合同明确约定装修费包含在房价中的，样板房装修费允许扣除;

红线外盖样板房、售楼部的各房企注意了！在海南，以后怕是土地清算时要慎重对待了。无论你花了多少，总之我不允许你在项目内扣除，这跟有票没票没关系。红线内盖样板房、售楼部的呢，情况要好一些。将来你对外出售这些样板房、售楼部时，相应的装修费允许税前扣除，但前提是，和本条第（一）款一样，装修费必须包含在房价内一次性向小业主收取，不允许做切分。鱼与熊掌，你要哪样，自己挑。

(三)因设计变更发生的建筑安装工程费，已依法办理变更手续的，允许扣除。自行改变设计方案、违章建设、重复建设发生的建筑安装工程费不允许扣除;

设计方案变更，这在房地产企业也不是十分新鲜事。只不过，这以后，咱得遵守一下规则了。不是所有的建安工程费都允许抵扣，像什么未经审批手续自改的、违章建设的、重复建设的，相应发生的建安费，通通不让扣。

(四)实际发生的工程监理费允许扣除。

第十七条 公共配套设施费的扣除应按以下规定处理：

(一)有下列情形之一的，认定公共配套设施建成后产权归全体业主所有的，其成本费用允许扣除：

(1)政府相关文件中明确规定属于全体业主所有;

(2)经人民法院裁判属于全体业主共有;

(3)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有;

按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件第四条的规定，权属归于全体业主共有的公共配套设施，其成本费用允许扣除，没有问题。

(二)商品房销售合同中未明确有关公共配套设施归属，但相关公共配套设施移交给业主委员会，或业主委员会尚未成立，无法办理移交手续，纳税人能提供书面说明及代管情况的，其成本、费用允许扣除;

算是对第（一）款的补充说明。从实质来看，其实是前款在特殊情形下的适用说明。

(三)商品房销售合同中注明有关公共配套设施归出卖人所有，纳税人在向主管税务机关反馈清算初审意见前与不少于已售房产户数三分之二的业主签订确认有关公共配套设施归全体业主共有的补充协议的，其成本、费用允许扣除;

亡羊补牢，只要来得及的，你就补吧，税局也不干预。实务中，如果真有房企这么干的话，应该在售房之初就和小业主事前沟通好公共配套的权属问题，若事后再去弥补，很费劲。

(四)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用允许扣除;

同第（一）款，均援引自187号文第四条的相关规定。

(五)预提的公共配套设施费，违章建设、重复建设发生的公共配套设施费不允许扣除;

我们前面说了，预提的公配费用，企业所得税在满足一定条件下还是允许你扣除的，但是土地增值税的政策很刚性，不可以就是不可以，没什么。除此之外，违建的、重建的，也是不让扣。原理前面说过了，不再赘述。

(六)分期开发房地产开发项目但公共配套设施滞后建设的，滞后建设的公共配套设施在未清算的项目中分摊扣除;

这一条呢，对于我们做税筹工作的，倒是一个筹划点。就看你项目溢价率孰高咯，前期项目高溢价的，公共配套应该尽早搞起来；反之亦然。

(七)未移交的公共配套设施转为纳税人自用或用于出租等商业用途时，其建筑面积作为可售面积，不允许扣除相应的成本、费用;

很有意思的一条，但是想一想，却也不无道理。以前我们一提到“公共配套”，脑子里想的全都是各种“摊、摊、摊”；现在好了，不是所有的公共配套成本，我都允许你摊分到可售物业里的。一旦公共配套转为自用或出租，对不起，成本费用留下来，不允许提前扣了。

(八)土地增值税清算时已将公共配套设施费计入房地产开发成本，清算后对外转让公共配套设施的，应按规定征收土地增值税，且其单位建筑面积成本费用额确认为零;

海南税局这一招，力道很足。公共配套前期成本摊完后期又出售的，税局“秋后算账”。计收入不计成本，缴纳土地增值税。试问增值率是多少？成本费用都为零了，那增值率不说∞，至少200%是没跑了吧？妥妥的60%适用税率档。那句歌词唱的：吃我的，全都给我吐出来。说的大概也就是这个意思吧。

(九)依法配建人防部门规划的人防工程，其建造发生的成本费用允许扣除。按规定向建设部门缴纳的人防工程易地建设费，取得合法有效凭证的，允许扣除;

(十)转让有产权的地下车库，应计入项目可售建筑面积(包括应分摊的车道等地下面积)，按规定确认房地产销售收入，其发生的成本费用允许扣除;转让或出租无产权的地下车库使用权的，其收入不计入清算收入，同时不允许扣除其应分摊的成本费用。其他无产权的公共配套设施比照执行。

本条是就同一件事说了正反两个面儿。有产权的地下车库，视为其他类型不动产，土增税该怎么交就怎么交；无产权的呢，即便转让，转让的也只是车库的使用权，车库之下的土地使用权呢，没有发生变化，还是在开发商手上。既然如此，根据土地增值税的征税原理，此种情形不属于土增税的征税范围。对于对外出租或转让地下车库使用权所形成的收入，不用你交土增税，你也不能将此部分成本费用神不知鬼不觉地给摊分到其他可售物业里，说的就是这个意思。

第十八条 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

第十九条 房地产开发费用的扣除应按以下规定处理：

(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产开发项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除;

(二)凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本项扣除;

(三)纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条前两项所述两种办法;

计算扣除与据实扣除，在同一个项目的土地增值税清算中，只能选择其中一种方法，不能两个方法综合采用。对于据实扣除利息的，需要全部满足好几个大前提，，才能据实扣除：①按转让项目计算分摊利息；②能够提供金融机构合规证明；③资金利息不得高于按商业银行同类同期贷款利率计算的金额（超过的部分，不允许抵扣）。

(四)纳税人向金融机构支付的非利息支出以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。

实务中，很多房企为了能够融到资金，不得不与金融机构签署诸多补充协议，以“融资顾问费”的形式向金融机构支付实质意义上的“资金利息”，尽管有合规票据，属于财务费用但又不属于财务费用中的“利息支出”，所以究竟能否在土地增值税前扣除，各位纳税人需要好好掂量一下了。

第二十条 纳税人应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，允许据实扣除。营改增后，纳税人应缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，涉及到多个开发项目应分摊的，按各项目不含增值税收入的占比计算分摊。

这里只需要注意一下附加税费的分配原则就好了，是按照各项目的收入配比原则进行摊分。

主管税务机关清算时发现纳税人应缴的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加大于实际缴纳税费的，应及时追缴并按《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定处理。

第二十一条 纳税人整体购买未竣工房地产开发项目后，取得规划许可，继续投入资金进行后续建设，完成后进行销售的，其购买未竣工房地产所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为“财政部规定的其他扣除项目”计算的基数。

说的就是在建工程。购买在建工程所支付的对价允许企业据实扣除，但不得作为加计扣除的计算基数。针对这种在建工程，唯一可以加计扣除的，只是后续投入的开发建设成本，仅此而已。

第四章 附则

第二十二条 本办法由国家税务总局海南省税务局解释，本办法未尽事项，按相关规定处理。

第二十三条 本办法所称的主管税务机关是指管辖房地产开发项目的区税务局、税务分局、税务所。

第二十四条 本办法自2021年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，按本办法处理。

文章来源：沥呕君  智慧源地产财税