母公司将房产土地无偿划转/分立/增资入股给100%控股的子公司的税务处理

①不需要缴纳土地增值税。母公司无偿划转土地到其子公司名下，是无偿的行为，不构成土地增值税征收的要件，所以不征收土地增值税。

注意实务操作中，各地税局规定存在不一致的地方。

参考

1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定,“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承，赠与方式无偿转让房地产的行为。”

2、《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）规定：

二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

3、《财政部 国家税务总局关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》（财税[2013]3号）第一条规定：在中信集团整体改制为中国中信集团有限公司（以下简称中信有限）过程中，对中信集团无偿转移到中信有限的房地产，以及中信集团无偿转移到中国中信股份有限公司（以下简称中信股份）的房地产，不征土地增值税。

4、《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2014年第9号）第三条，同一投资主体内部所属企业之间无偿划转（调拨）房地产，不征收土地增值税。“同一投资主体内部所属企业之间”是指母公司与其全资子公司之间；同一公司所属全资子公司之间；自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间。

5、纯国资企业的全资子公司以无偿划转方式，将土地、房屋划转至母公司，请问是否缴纳土地增值税？请直接回答征收与否

答复机构：陕西省税务局

答复时间：2021-12-03

答复内容：陕西省12366纳税服务中心答复：尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“ 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”

第九条规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（二）提供扣除项目金额不实的；

（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”

三、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“ 四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题 细则所称的“赠与”是指如下情况：

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。”

因此该子公司以无偿划转方式，将土地、房屋划转至母公司不符合无偿赠与的条件，需要缴纳土地增值税。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此有疑问，请联系12366热线或联系您的主管税务机关咨询。

6、母公司决定资产整合，将母公司名下的不动产（包括该不动产相应的人员、债权债务一并划转）划转至全资子公司名下用于继续发展医疗养老项目，子公司按取得被划转资产的原账面净值确定入账。该笔业务属于重组吗？涉及增值税和土地增值税吗？

答复机构：税务总局内蒙古自治区税务局

答复时间：2021-10-14

答复内容：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务(以下简称劳务)，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（二）款第5项的规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）第一条至第五条的规定，企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

上述文件均未进一步解释重组的定义，对于您的情况是否属于上述文件规定的重组，建议可携带有关资料具体咨询当地税务机关。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系内蒙古税务12366或主管税务机关。

②如果属于一并划转，也就是将实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让，则不征收增值税。如果仅是单纯无偿划转房产土地使用权，则不属于增值税不征税项目，按视同销售处理，按公允价值计算增值税。

参考

1、依据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号，以下简称“13号公告”）规定，“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税”。

2、依据财政部 国家税务总发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称“营改增通知”）附件2的规定，“（二）不征收增值税项目。5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负责和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为”。

若是划转属于一并划转，则可以适用13号公告和营改增通知，本次划转不属于增值税的征税范围，故此本次划转不用缴纳增值税。

③按账面净值将不动产产划转，符合条件的可以选择特殊性税务处理，不需缴纳企业所得税。

参考

1、根据《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税〔2014〕109号)第三条的规定："对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：

第一，划出方企业和划入方企业均不确认所得。

第二，划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。

第三，划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

2、国家税务总局《关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第40号）：《通知》第三条所称“100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产”，限于以下情形：

（一）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司获得子公司100%的股权支付。母公司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资（包括资本公积，下同）处理。母公司获得子公司股权的计税基础以划转股权或资产的原计税基础确定。

（二）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按冲减实收资本（包括资本公积，下同）处理，子公司按接受投资处理。

（三）100%直接控制的母子公司之间，子公司向母公司按账面净值划转其持有的股权或资产，子公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按收回投资处理，或按接受投资处理，子公司按冲减实收资本处理。母公司应按被划转股权或资产的原计税基础，相应调减持有子公司股权的计税基础。

（四）受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之间，在母公司主导下，一家子公司向另一家子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，划出方没有获得任何股权或非股权支付。划出方按冲减所有者权益处理，划入方按接受投资处理。

《通知》第三条所称“股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动”，是指自股权或资产划转完成日起连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动。

股权或资产划转完成日，是指股权或资产划转合同（协议）或批复生效，且交易双方已进行会计处理的日期。

《通知》第三条所称“划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定”，是指划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原计税基础确定。

《通知》第三条所称“划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除”，是指划入方企业取得的被划转资产，应按被划转资产的原计税基础计算折旧扣除或摊销。

按照《通知》第三条规定进行特殊性税务处理的股权或资产划转，交易双方应在协商一致的基础上，采取一致处理原则统一进行特殊性税务处理。

交易双方应在企业所得税年度汇算清缴时，分别向各自主管税务机关报送《居民企业资产（股权）划转特殊性税务处理申报表》（详见附件）和相关资料（一式两份）。

相关资料包括：

1.股权或资产划转总体情况说明，包括基本情况、划转方案等，并详细说明划转的商业目的；

2.交易双方或多方签订的股权或资产划转合同（协议），需有权部门（包括内部和外部）批准的，应提供批准文件；

3.被划转股权或资产账面净值和计税基础说明；

4.交易双方按账面净值划转股权或资产的说明（需附会计处理资料）；

5.交易双方均未在会计上确认损益的说明（需附会计处理资料）；

6.12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动的承诺书。

交易双方应在股权或资产划转完成后的下一年度的企业所得税年度申报时，各自向主管税务机关提交书面情况说明，以证明被划转股权或资产自划转完成日后连续12个月内，没有改变原来的实质性经营活动。

④母公司将房产土地无偿划转给100%控股的子公司，免征契税。

参考

依据《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号，以下简称“17号公告”）第六条 资产划转的规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税”。

⑤母公司将房产土地无偿划转给100%控股的子公司，资产划转，涉及房屋建筑物的权属变更的，则按产权转移书据缴纳0.05%的印花税。

参考

1、《印花税暂行条例》（国务院令第11号）印花税税目税率表规定：产权转移书据，按书据所载金额0.5‰贴花。

2、2021年6月10日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过《中华人民共和国印花税法》，自2022年7月1日起施行，产权转移数据印花税率不变。

3、《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）第十条规定：“产权转移书据”税目中“财产所有权”转移书据的征税范围如何划定明确，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

⑥母公司将房产土地无偿划转给100%控股的子公司，母公司基本的账务处理：

划出企业的会计处理：

借：实收资本

贷：固定资产等

划入企业的会计处理：

借：固定资产等

贷：实收资本

①是否需要缴纳土地增值税。建议跟当地税务局做沟通。因为直接投资并不符合改制重组的范围，不能享受财税2021年第21号优惠政策。

根据财税2021年第21号《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

②根据《营业税改征增值税试点实施办法》（ 财税〔2016〕36 号）第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。第十一条规定， 有偿， 指取得货币、货物或者其他经济利益。母公司将厂房投资入股换取子公司的股权行为属于有偿取得“ 其他经济利益”， 属于销售不动产行为， 应按规定计算缴纳增值税。根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）中的规定：纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。

③根据《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）：第一条：“居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。”第二条：“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。”第三条：“企业以非货币性资产对外投资而取得被投资企业的股权，应以非货币性资产的原计税成本为计税基础，加上每年确认的非货币性资产转让所得，逐年进行调整。被投资企业取得非货币性资产的计税基础，应按非货币性资产的公允价值确定。”

④企业以房地产投资入股属于财产所有权的转移，根据印花税规定应当按“ 产权转移书据” 税目征收印花税， 投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。另外，子公司需对注册资金及资本公积增加的部分缴纳万分之五的印花税，并根据《财政部税务总局关于对营业账簿减免印花税的通知》（财税〔2018〕50号）规定，可享受减半征收优惠政策。

⑤根据《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）的规定，……六、资产划转 对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

①被分立公司和派生分立出来的新公司，股东要一致，股本结构同原公司。也就是原来一个公司的股东分立之后成为了两个公司的股东。

这里要求股本结构同原公司，因为影响到土地增值税了。

参考

《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）规定：

三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

②在存续分立的过程中，不仅仅要剥离实物资产，还有相关的债权债务以及人员等，根据人员随着资产走的原则，按照经营需要，经协商后确定，分立前公司的部分员工劳动合同关系由新派生的公司承继，新派生的公司支付上述员工工资，并缴纳相应的社会保险。

打包资产的转让主要是对增值税优惠上有影响。

参考

1、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条规定：营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）缴纳增值税的纳税人]有关政策

（二）不征收增值税项目。5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

2、《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定：纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。

③公司分立的业务，你满足 “一个目的、两个比例、两个连续”的条件,才可以选择适用的特殊性税务处理。

若是是不符合特殊性税务处理，不得享受暂免企业所得税的优惠。以下四种情形都是不符合特殊性税务处理的情形：

情形一：企业分立不具有合理的商业目的且以减少、免除、或者推迟缴纳税款为主要目的。企业分立不符合特殊性税务处理，不得享受企业所得税的优惠。因此，需要特别关注企业分立的原因、背景、必要性及合理性。具有合理的商业目的，不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。比如：分立是为了改变混业经营模式，将两类不同行业、不同技术体系、不同业务性质、不同客户群体、不相互竞争的业务分离。或者因为政府调整规划用途，厂区搬迁，剥离未来不用的房产、土地等。

情形二：分立交易中涉及的股权支付金额低于支付总额的85%的。也就是说非股权支付金额高于交易支付总额的15%的。企业分立不符合特殊性税务处理，不得享受企业所得税的优惠。这个属于股权支付比例原则。

情形三：取得股权支付的被分立企业股东在分立后12个月内转让所取得的股权。企业分立不符合特殊性税务处理，不得享受企业所得税的优惠。

情形四：不符合经营的连续性，即分立企业和被分立企业在分立后12个月内均改变了原来的实质经营活动。企业分立不符合特殊性税务处理，不得享受企业所得税的优惠。这个属于实质经营维持原则。

情形五：被分立企业所有股东没有按原持股比例取得分立企业的股权，也就是被分立企业所有股东应该在分立后均取得分立企业的股权，而不能是部分股东取得分立企业的股权，如果是部分股东取得分立企业的股权则不属于分立的特殊性税务处理，就应该按照一般性税务处理进行企业所得税的核算。这个属于股权比例维持原则。

提醒

1、公司分立的业务，你满足 “一个目的、两个比例、两个连续”的条件,才可以选择适用的特殊性税务处理。

2、申报管理很重要。对于适用特殊性税务处理的，记住需要在企业所得税汇算清缴的时候填报《企业重组所得税特殊性税务处理报告表》以及《企业重组所得税特殊性税务处理报告表（企业分立）》。若是没有填报《企业重组所得税特殊性税务处理报告表》以及《企业重组所得税特殊性税务处理报告表（企业分立）》，则会带来分立业务中企业所得税特殊性处理优惠难以享受的税务风险。

政策参考

1、根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）第五条 企业重组同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理规定：1、具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。2、被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权。3、企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。4、被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。5、企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。

2、根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）（以下简称“59号文”）第十一条规定，“企业发生符合本通知规定的特殊性重组条件并选择特殊性税务处理的，当事各方应在该重组业务完成当年企业所得税年度申报时，向主管税务机关提交书面备案资料，证明其符合各类特殊性重组规定的条件。企业未按规定书面备案的，一律不得按特殊重组业务进行税务处理”。

3、《国家税务总局关于企业重组业务企业所得税征收管理若干问题的公告》（国家税务总局公告2015年第48号）规定：四、企业重组业务适用特殊性税务处理的，除财税〔2009〕59号文件第四条第（一）项所称企业发生其他法律形式简单改变情形外，重组各方应在该重组业务完成当年，办理企业所得税年度申报时，分别向各自主管税务机关报送《企业重组所得税特殊性税务处理报告表及附表》（详见附件1）和申报资料（详见附件2）。合并、分立中重组一方涉及注销的，应在尚未办理注销税务登记手续前进行申报。　　重组主导方申报后，其他当事方向其主管税务机关办理纳税申报。申报时还应附送重组主导方经主管税务机关受理的《企业重组所得税特殊性税务处理报告表及附表》（复印件）。五、企业重组业务适用特殊性税务处理的，申报时，应从以下方面逐条说明企业重组具有合理的商业目的：

（一）重组交易的方式；

（二）重组交易的实质结果；

（三）重组各方涉及的税务状况变化；

（四）重组各方涉及的财务状况变化；

（五）非居民企业参与重组活动的情况。

④通过分立的方式，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，免征契税。

参考

根据《关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财税[2021]17号）规定：四、公司分立  公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

⑤房产土地从被分立企业剥离的情形，房产土地从被分立企业剥离到新设立的分立企业，印花税没有减免，属于产权转移书据，税率按所在金额万分之五贴花。

参考

根据《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183号）规定，“以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。分立包括存续分立和新设分立。”税率按照《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，以产权转移书据为应纳税凭证，税率按所在金额万分之五贴花。

文章来源：税库山东