房地产转让适用计税方式错误不能定性为偷税

清远市伟华实业有限公司与广东省清远市地方税务局再审行政裁定书

最高人民法院

（2016）最高法行申5121号

一、基本案情

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：清远市伟华实业有限公司

被申请人（一审被告、二审上诉人）：广东省清远市地方税务局

2006年12月8日，伟华公司从清远市清新拍卖行以3981万元竞拍取得清城北门街东二座首层、二层及三层物业（均为商铺），三层物业总面积为6108平方米。每层物业均取得一份发票，其中二、三层物业发票于2007年3月14日取得，首层物业发票于2007年3月29日取得。

2007至2010年度伟华公司将上述物业分别转让，共签署10余份《商铺买卖合同》，合同金额共计5466万元。

2010年9月27日，伟华公司向清远市清城区地方税务局凤城税务分局申报时，选择以整体收入5466万元减整体成本3981万元的方式，申报缴纳土地增值税209万元，凤城税务分局向其征收税款。

2011年4月25日至2014年7月16日，清远市地税局对伟华公司2006年度至2010年度期间的纳税情况进行检查，认为伟华公司应按照每间商铺的面积平均计算各商铺的成本价，以每间商铺的销售收入减成本价计算土地增值税。现伟华公司以整体收入减整体成本计算土地增值税，属于虚假纳税申报。

2014年9月1日，清远市地税局对伟华公司作出《税务处理决定书》，该处理决定第一部分“违法违章事实”第（二）项认定伟华公司转让清城北门街东二座首层、二层、三层物业构成偷税，第二部分“处理依据及决定”第（三）项要求伟华公司补缴转让物业少缴的土地增值税531万元，第（七）项对伟华公司少缴的土地增值税加收滞纳金。

伟华公司不服，于2014年9月22日向广东省地方税务局申请行政复议，广东省地方税务局于2014年12月19日作出《行政复议决定书》，维持了清远市地方税务局作出的处理决定。伟华公司仍不服，向广东省清远市中级人民法院提起行政诉讼。经过一审、二审，伟华公司仍不服，向最高人民法院申请再审。

二、本案争议焦点及各方观点

（一）本案争议焦点

伟华公司转让商铺采用整体收入减整体成本方式计算土地增值税是否符合法律规定？是否构成虚假纳税申报的偷税行为？

（二）企业认为

伟华公司选择“整体收入减整体成本”的方式申报纳税符合税法规定，不构成少缴税款，更不构成偷税。

（三）税务机关认为

伟华公司购进物业时取得了三份发票，说明每层的成本价不同。卖出商铺时亦签署了10余份买卖合同，每间商铺的卖出时间、价格及受让人均不相同，每卖出一间商铺就是一项交易。因此，对伟华公司转让物业收入按照每间商铺单独计税，伟华公司计税方式错误，属于虚假纳税申报的偷税行为。

三、法院观点

（一）整体收入减整体成本方式计算土地增值税不恰当

《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”本案中，伟华公司分批多次购进和分别转让物业，其采取整体收入减去整体成本的方式计算营业额并进行纳税申报并不恰当，清远市地税局按照每间物业的销售收入减去受让原价的方式计算营业额更符合行业习惯，亦不违反上述规定。营业额的计算方式调整后，伟华公司转让物业的营业额发生变化，其即存在少缴营业税、土地增值税的情形，清远市地税局要求伟华公司补缴这部分税款并无不当。

（二）伟华公司不存在虚假申报的偷税行为

伟华公司于2010年9月27日向清远市地方税务局凤城分局申报，而后清远市地方税务局凤城分局实施了审查清算行为，并没有否定伟华公司的申报结果，因此，伟华公司的申报行为和申报结论，是税务机关征收部门经过税务征管程序确认的，并不存在处理决定书所认定的向税务机关进行虚假纳税申报的情况。而清远市地方税务局稽查该项目纳税情况时计算税费则按照每层面积平均计算各层物业单位原价，按每个转让物业所占面积计算购置成本的方法计算确定单个商铺原价的方式，对伟华公司的申报方式和征管环节的确认结果提出不同意见，属于税务机关征收环节与稽查环节的税务处理存在着不同意见，而不能证明伟华公司转让物业未如实申报或虚假申报。

四、法院判决

一、撤销清远市地方税务局于2014年9月1日作出的清地税处［2014］2号《清远市地方税务局税务处理决定书》中第一部分第（二）项处理依据及第二部分第（七）项关于转让物业应补缴土地增值税税款按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金的处理决定；

二、驳回伟华公司要求撤销清地税处［2014］2号《清远市地方税务局税务处理决定书》中第二部分第（三）项的诉讼请求。

本案中，伟华公司分批转让其购进的物业，选择按照整体收入减去整体成本的方式申报缴纳土地增值税，税务机关则认为应当分不同商铺计算土地增值税，税企双方就房产转让按何种方式计税的问题发生争议。

伟华公司转让物业属于旧房转让，根据《土地增值税暂行条例》第十条，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，故伟华公司应对每次商铺转让单独作为一个转让行为申报纳税，合并申报于法无据。《税收征收管理法》规定，虚假纳税申报构成偷税，但没有对虚假纳税申报作出进一步解释。在刑法领域，对逃税罪中的“虚假纳税申报”则有相关解释，根据《最高人民法院关于审理偷税抗税刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2002]33号），“刑法第二百零一条第一款法规的‘虚假的纳税申报’，是指纳税人或者扣缴义务人向税务机关报送虚假的纳税申报表、财务报表、代扣代缴、代收代缴税款报告表或者其他纳税申报资料，如提供虚假申请，编造减税、免税、抵税、先征收后退还税款等虚假资料等。”伟华公司以整体收入减整体成本计税，仅仅是计税方式不当，但不存在虚假纳税申报的行为。因计税方式不当产生应补缴税款的不应被定性为偷税，更不能据此对伟华公司少缴的土地增值税加收滞纳金。

在房地产转让过程中，企业收入、成本核算量大，面临的涉税风险也十分突出，企业应当注重财务核算与合同管理，强化业务合规，避免因涉税事项处理不当承担补缴税款、滞纳金甚至罚款的风险。对于税务机关任意定性偷税损害企业合法权益的，企业应当积极通过行政复议、行政诉讼等途径，实现权益救济。

文章来源：华税