房地产企业“买房送车位”促销方式涉税处理

房地产企业在经营活动中，为促进销售常常会采取“买房送车位”方式进行营销，看起来属于业主单独购买房产另外赠送车位，赠送车位属于赠送事项，是否需要当作视同销售处理，缴纳相关税费呢？

一、“买房送车位”业务概述

根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第三条规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。由于房地产企业赠送的车位，仍属于本企业自己开发的产品范畴。所以房地产企业“买房送车位”业务同我们日常中赠送的视同销售并不一样，需要视同销售的赠送特指无偿赠送的情况，这里房地产企业的赠送显然不属于无偿赠送，而是属于一种捆绑销售行为。因此房地产企业不需要将赠送的车位再视同销售处理计算缴纳相关税费。

由于后续涉及到房屋及车位产权证书的办理事项，房地产企业在发生“买房送车位”活动时，要考虑合同签订、发票开具方式对后续产权办理带来的影响，以及不同方式下的涉税风险。

二、“买房送车位”实务操作及涉税风险

如果企业采取“买房送车位”方式进行销售，而该车位是有产权的，不论促销活动如何宣传，考虑到在办理产权证书时需要网签合同约定成交金额与发票开具金额一致，房地产企业都必须将房屋销售和车位销售合同分别签署，发票分别开具。否则，由于合同签署和发票开具约定不清，会给后续房屋和车位的产权证办理带来无法解决的麻烦。

对于无产权车位房地产企业在发生“买房送车位”活动时，不同合同签订方式对应不同的发票开具、后续的产权办理及相关涉税风险，应当按照企业自身情况选择相关涉税风险小及便于后续产权证书办理的方式。

1.房产销售及车位转让分别签订合同

此种方式下根据上述捆绑销售的思路，等于开发商同时销售住宅和车位，按捆绑销售的逻辑，将100万元价款进行分拆，合同分开签署。即：住宅90万元，车位10万元。

发票自然也应当分开开具，按照住宅和车位各自的价格单独开票，提供给业主。

困难及风险：

实际工作中，企业由于各种原因，如果合同未能区分两部分价款，统一按照100万签署网签合同，发票就很难进行分拆，只能同网签合同保持一致，按照100万开具住宅销售发票，车位无法开具发票，那后续车位的成本结转，包括最终的土增清算都会给企业带来麻烦。

2.赠送车位事项签订补充协议

由于车位无法办理产权证，因此只有住宅能够办理网签合同，为了保证与实际业务相吻合，通常只能由企业自己同业主签署补充协议，约定网签合同中100万元中包含赠送的车位10万元，即总价款100万元是由两部分组成：房价90万元和车位10万元组成，车位部分以《车位使用权转让协议》进行补充，而且约定车位不办理产权证书。

企业在买房赠送车位开具发票时，最好能够同时注明这种捆绑销售的性质，即按照商业折扣进行处理。在开具发票的时候时需要注意，根据财税[2003]16号文件规定，单位和个人在提供应税劳务时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为收入额，如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从收入中减除。

在实务中有两种开具发票的情形：

（1）按100万元开具不动产销售发票，同时在备注栏中注明：包含赠送的10万元车位一个;

（2）在一张发票上开具：房屋销售100万元，车位销售10万元，折扣10万元。

困难及风险：

通过签署补充协议，将100万元的房价中包含的10万元方式车位补充约定解释清楚，也保证企业财税处理、成本结转及后续清算等的一致性，要明确此种销售行为属于捆绑销售，避免税务机关将其认定为视同销售，要求将视同销售部分计算缴纳税款。

3.将赠送的车位作为房产的配套

如果业主由于其他原因，不愿意将赠送的车位单独与企业签定补充协议进行约定，即：住宅网签合同100万元，不约定或补充签定车位赠送合同。

如果合同统一签定，住宅发票也应统一开具100万元，那么地产企业就存在赠送的车位成本无法分摊的情形。

如果地产企业为了体现车位赠送的事实，按照分拆价款开具发票，会导致合同与发票的不一致，未来给房子办证带来新的困扰。

在实务中，如果该车位属于无产权的人防等配套设施，可以将该赠送的车位做为该栋楼的配套，发生的成本做为配套费用在该栋楼进行分摊处理，但需要补充完善相关配套资料，设计好各个环节的处理方案来支撑该财税处理。

三、总结概括

买房送车位，本质上属于捆绑销售，应当分拆两部分价款，分别结转收入和成本;同时，对于赠送无产权的车位，要求企业必须在合同签署和发票开具两个重要节点保持一致且对后续房屋产权办理不受影响;如果是赠送有产权的车位，合同签署及发票开具更不能含糊，必须严格约定区分，否则，对于后续产权办理将产生无法解决的矛盾。

文章来源：天扬财税第五事业部