房开企业计算增值税时扣除土地价款，计算口径中三个问题！

案例：

A房地产开发公司2015年受让B公司一块商住用地，2017年开始开发，2020年开始销售。

问题1：A公司是否可以适用增值税简易计税政策？

A公司虽2015年取得土地使用权，但2017年开工建设，《建筑工程施工许可证》及建筑工程承包合同注明的开工日期均在2016年4月30日以后，不适用老项目简易计税方法，应按一般计税方法计算缴纳增值税。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

问题2：A公司计算增值税时，取得土地价款是否可以扣除？

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。此处需要注意，必须是向“向政府部门”支付的土地价款，才可以扣除。A公司取得B公司转让的土地，支付对象为B公司，不是政府部门，因此不可以扣除。

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条，（三)　　房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

问题3：假设A公司土地价款可以扣除，其分摊土地价款的建筑面积是否包含地下可售部分？

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)  第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积。

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号 ） 五、《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

（国家税务总局公告2016年第86号） 对(国家税务总局公告2016年第18号) 建筑面积的口径进行更改，更改为按地上建筑面积所占比例分摊土地价款。笔者认为，由于计算的是增值税，使用计算增值税的建筑面积作为口径，即：以纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积所占比例扣除土地价款更为科学、合理。