特殊情形土地使用权及不动产转让的土地增值税政策
一、双方置换取得土地，是否缴纳土地增值税？
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为。对于个人自用房屋进行交换，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）文件的规定，对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。
二、以不动产投资入股，是否缴纳土地增值税？
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：“一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。 因此可以看出，非房地产企业以不动产投资入股，可以暂免征收土地增值；若房地产企业以不动产投资入股，或者被投资的企业是房地产企业，则不适用土地增值税免税政策。
三、企业通过合并、分立方式转让的不动产需要缴纳土地增值税吗？
根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。 适用该政策的前提是原企业投资主体存续，对投资主体的持股比例是否变化并无要求。
四、开发商将未售房屋产权办理至自己名下，将来出售时如何缴纳土地增值税？
实务中，虽然开发商办理了产权，但在出售时房管部门仍将其作为一手房对待。若房子所属的房地产项目已土地增值税清算的，按后续管理办法计算缴纳土地增值税。房子所属的房地产项目没有清算过，根据项目的立项批文房产是用于销售的，项目已达到清算条件的，按规定对房地产项目进行清算，项目未达到清算条件的，可先预征土地增值税；根据项目立项批文房产是自用的，按旧房转让缴纳土地增值税。
五、企业将房产无偿转让给关联企业，是否属于赠与行为，是否免征土地增值税？
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”另外，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四点明确：“细则所称的‘赠与’是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。” 因此，企业将房产无偿转让给关联企业，不符合免税赠与条件，应按规定缴纳土地增值税。
六、房地产开发企业按土地出让合同规定配建的保障性用房，在无偿移交给政府时，土地增值税处理是否要视同销售？
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
因此，建成后无偿移交给政府的保障房土地增值税不应视同销售处理，所发生的成本费用应当允许在计算土地增值税时予以扣除。
文章来源： 小童财税
