将开发产品转为自用后再对外销售，土增税能否加计扣除？

问：我企业是一家房地产公司，2019年9月将开发的商业门面房20间转为固定资产，对外出租。2020年10月份又将其中的13间门面房对外销售，取得销售收入4900万元。请问，对这销售的13间门面房在进行土地增值税清算时能否加计扣除20%？

1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕006号）第七条规定：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： 

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。………　　

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

2、国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发〔1995〕110号）规定：六、具体计算增值额时应注意什么?

在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：

（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20％的扣除。

分析上述政策规定可以得出，对从事房地产开发的纳税人开发建造的商品房允许加计扣除，目的是给其一个基本的投资回报，调动从事正常房地产开发的积极性。

1、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）规定：十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题：

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕006号）规定：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

3、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

分析旧房转让土地增值税的税收政策，可以发现并不存在加计扣除项目。

也就是说，对于房地产企业而言，如果是销售开发建造的新建商品房可以加计扣除，如果是转让旧房，则不可以加计扣除。

那么，新建房和旧房如何界定区分呢？

财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字〔1995〕048号）规定：七、关于新建房与旧房的界定问题。　　

新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

下面是一些地方的具体规定：

1、北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知（京地税地〔2005〕557号）规定：六、关于对房地产开发企业已使用房产再出售征收土地增值税的说明：对房地产开发企业建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税，不再列入该项目土地增值税的可销售总建筑面积范围，在清税计算销售比例时予以扣除。

2、山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2014年第3号）第八条规定：“纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用”。

清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。

3、湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发〔2008〕207号）第二条规定：对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。

4、青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知（青地税发〔2008〕100号）第十条规定：开发企业将开发产品和公共配套设施转为企业自用或用于出租的，凡房地产所有权未发生转移的，不征收土地增值税；在税款清算时不计入房地产转让收入，同时按照建筑面积比例确定相应的成本和费用，不计入扣除项目金额。

“自用或用于出租”是指同时满足下列条件：

（一） 将开发产品转作开发企业固定资产的；

（二） 从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上（含一年）的。

5、黑龙江省地方税务局关于印发《黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（黑地税发〔2007〕119号）第七条规定：房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年现在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

6、辽宁省地方税务局关于印发《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（辽地税发〔2007〕102号）第七条规定：房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

7、浙江省国家税务局、浙江省地方税务局关于土地增值税若干问题的补充通知（〔95〕浙国税外第127号、〔95〕浙地税第38号）规定：五、新旧房按如下标准界定：凡新建完工可投入使用的房产为新建房，新建房连续使用一年以上或未使用三年以上的房产视作旧房。

可以看出，多数地方的税务机关一般采用一年的期限作为新房和旧房区别的标准。个别地方（浙江省）规定，如果房地产开发企业开发的商品房空置年限在一年以上三年以下的，应属于新房。

综上，该公司将使用时间超过12个月的商品门面房再次对外销售，应按转让旧房及建筑物的规定来计算其增值额，不允许加计扣除20%。

文章来源：品税阁