房地产企业售房款收入确认概述

 对房地产企业来说，售房款的收入实现和结转时间直接关系到不同税种的缴纳金额和缴纳时间。针对财务会计和不同税种的纳税义务发生时间，本文将对此进行梳理。

 一、财务会计对收入的确认 

根据 《企业会计准则第14 号——收入(2006)》第四条：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。同时，根据财会[2017]22文件中第四条：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。根据以上两个文件的规定，同时结合房地产企业出售商品的特点，笔者认为会计上应该在交房时确认收入的实现。在交房前，房地产企业还能对商品实施控制，客户并没有取得商品的控制权，不符合文件对于收入确认的相关规定。         

二、增值税收入的确认

根据财税【2016】36号规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。因此，房地产企业增值税收入应根据合同约定和实际的交房时间孰早来来确认增值税应税行为的发生，根据售房合同约定的付款日期来确认是否取得索取销售款项凭据的权利，以上两个条件均满足的情况下，确认售房款的增值税收入。

 三、 土地增值税收入的确认

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条的规定，土地增值税纳税义务发生时间为房地产转让合同签订之日。以下通过非正常方式转让房地产土地增值税纳税义务发生时间如下：（一）已签订房地产转让合同，原房产因种种原因迟迟未能过户，后因有关问题解决后再办理房产转移登记，土地增值税纳税义务发生时间以签订房地产转让合同时间为准。（二）法院在进行民事判决、民事裁定、民事调解过程中，判决或裁定房地产所有权转移，土地增值税纳税义务发生时间以判决书、裁定书、民事调解书确定的权属转移时间为准。依法设立的仲裁机构裁决房地产权属转移，土地增值税纳税义务发生时间以仲裁书明确的权属转移时间为准。由以上规定可以看出，土地增值税收入的确认和合同约定的收款时间并无关系，签订了房地产转让合同，就应该确认土地增值税收入。

四、企业所得税收入的确认

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。由此，企业销售完工产品应该按照合同约定的收款方式，分别确认售房款的企业所得税收入。

 注：采取委托方式销售开发产品的企业所得税收入确认时间及金额，详见文件规定，此处不在赘述。

以上是房地产企业销售房屋取得款项在财务会计和不同税种收入确认的概述，财务人员应按照规定，在符合相应的条件下，及时进行收入的确认。

文章来源：小童财税