忽略了这个细节，将多缴契税2000元

临近收房，每个人的心情都有点小激动，同时也特别关注收房攻略，尤其是房屋本身的一些重要事项，比如：房屋结构和质量，今天小编要跟大家分享的收房攻略中的这个细节，往往容易被忽略，但是这直接关系到收房人的钱袋子！

这个容易被忽略的收房攻略细节，就是契税，但不是契税的税率，而是契税的计税依据。

《财政部  国家税务总局  住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条规定，个人购买首套住房，面积在90平米以下的，税率为1%；面积在90平米以上的，税率为1.5%。购买家庭第二套改善性住房，面积在90平米以下的，契税税率为1%；面积在90平米以上的，契税税率为2%。

根据《财政部  国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第一条规定，“计征契税的成交价格不含增值税。”这句话如何理解呢？举个例子。

李女士买了一套房，总价2000000元，开发商开具增值税普通发票（如下图）注明金额1834862.39元，税额165137.61元，价税合计2000000元。

三个口径需确认一致

第一，价税合计2000000元为李女士应当向开发商支付的购房款金额；

第二，发票上注明的税额165137.61元为开发商的增值税（销项税额），不是李女士应当缴纳的增值税，但是实际负税人是李女士；

第三，发票上注明的金额1834862.39元为不含增值税的成交价格，也就是李女士缴纳契税的计税依据。

如果李女士购买的是首套房，然后面积在90平米以上，那么契税的适用税率为1.5%。

营改增以前，契税的计税依据为价税合计2000000元，李女士应当缴纳契税30000元（2000000×1.5%）

营改增以后，契税的计税依据为不含增值税的金额1834862.39元，李女士应当缴纳契税27,522.94元（1834862.39×1.5%）

由此可知，后者比前者少缴契税2477.06（30000-27522.94）元。

从理论上来讲，这种由政策变化带来的少缴契税是顺理成章的事情，是一件大快人心的惠民福利。

但是在实操中，我们要享受这项政策红利，可能会多一道弯弯绕，这就是大家在收房环节时，需要关注的细节。

细心的朋友会发现，在购买期房时，购房者跟开发商签完预售合同，支付款项后，并没有拿到图1所示的增值税发票，而是拿到如下图2这样的一张发票。

图2发票和图1发票的区别是，图2发票金额栏为2000000元，税率栏为不征税，税额栏没有金额。

如果我们拿着这样一张发票向税务局申报缴纳契税，那么我们的计税依据就是2000000元，将多缴契税2477.06元。

开发商为什么会给我们开具这样一张发票呢？

这是因为，期房尚不具备增值税纳税义务时间，税务局允许开发商先开具不征税的发票。

待到交房时点，即具备增值税纳税义务时间了。这个时候，开发商应当向购房人李女士重新开具如图1那样注明税额的发票。

也就是说，在收房的时候，我们有权利要求开发商重新开具有税点的发票，这样申报契税的时候，就不会稀里糊涂地多缴税。

那么，开发商重新开具如图1的发票，是否应该收回如图2的发票呢？

2019年7月24日福建省纳税人提问——

若房地产企业在预售阶段收到客户房款时已开具了不征税/零税率发票，后期纳税义务发生时需换开应税发票。请问收回客户手中原开具的不征税/零税率发票后，是否一定需要对原开具的不征税/零税率发票进行红冲？只收回不作红冲处理是否可以？

福建税务局12366呼叫中心答复：

根据您的描述，房地产企业在预售环节开具不征税的发票后，在纳税义务发生时间开具适用税率的发票，原不征税发票无需收回，也无需冲红。上述回复仅供参考，具体以国家的相关政策规定为准。

至此，各位小伙伴，收房攻略的这个小细节，你记住了吗？下面带你来看契税一些知识：

一、契税的计税依据，归结起来有4种：　　

一是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。　　

二是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。　　

三是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。　　

四是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。

二、征税对象

土地增值税是出让方交，契税是承让方交。　　

1.土地使用权的出让，由承受方交。　　

2.土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。　　

3.房屋买卖：

（1）以房产抵债或实物交换房屋。　　

（2）以房产作投资或股权转让。　　

（3）买房拆料或翻建新房，应照章纳税。 

4.房屋赠与赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。　　

5.房屋交换在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。在税率设计上，契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3%－5%的幅度比例，这是国家定下的政策，各省、自治区、直辖市，在这个范围内可以自行确定各自的适用税率

三、税额计算

1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。　　

2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定 　　

3、交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税 　　

4、房屋附属设施征收契税的依据：　　 

（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税 　　

（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当土确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

文章来源：品税阁