国税函[2010]201号：房地产开发产品完工条件确认

    国家税务总局日前下发了《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号），对房地产开发企业开发产品完工条件的确认问题进行了明确。通知指出，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。对此，税务网校政策解读栏目针对此政策进行了以下解读分析：

　　1、堵塞房产企业逃避所得税的漏洞

　　国税函[2010]201号文件指出，房地产企业开发的项目开始办理房屋交付或已开始实际投入使用时，应视为开发产品完工，并按规定及时结算企业所得税。此规定一出，可谓是堵塞了房地产开发企业逃避所得税的漏洞。

　　2、开发产品完工是结算计税成本的前提

　　房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。首先，国税函[2010]201号文件明确了房地产开发产品完工确认的时间，即下列情形应视为开发产品已经完工（主要满足一个条件即可）：

　　（1）当企业开始办理开发产品交付手续时或入住手续时。

　　（2）已开始实际投入使用时。

　　另外，国税函[2009]342号文件中明确，房地产开发企业建造、开发的产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。所以，对于房地产开发企业建造、开发的产品，以下情形不属于开发产品完工的确认条件：

　　（1）工程质量是否通过验收合格；

　　（2）是否办理完工（竣工）备案手续；

　　（3）是否办理会计决算手续。

　　开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。开发产品如果没有竣工验收即提前办理入住手续，这种情况必须结算计税成本，如果计税成本资料不全、结算滞后，结算的当年度计税成本就会小于实际成本，从而对当年度企业所得税产生重大影响。