营改增后，个人出租商铺等非住房税后收入如何换算成税前收入计税
摘要：上篇《营改增后，个人出租住房税后收入如何换算成税前收入计税》（ 点击标题可看） ，理道小编为大家分享了个人出租住房税后收入换算成税前收入的计算公式，那个人出租非住房（写字楼、商铺）又如何换算呢？ ★ 理道小编再把个人出租非住房税后收入换算成税...
上篇《营改增后，个人出租住房税后收入如何换算成税前收入计税》 ，理道小编为大家分享了个人出租住房税后收入换算成税前收入的计算公式，那个人出租非住房（写字楼、商铺）又如何换算呢？
★ 理道小编再把个人出租非住房税后收入换算成税前收入计算公式分享给大家。
- 个人出租房税款 -
个人出租非住房，目前税款有按综合征收率简易征收和按各税种税率（征收率）据实征收两种。
1. 按综合征收率简易征收
换算公式为：税前收入的租金=税后收入的租金*（1+5%）/（1+5%-综合征收率），非常简单！
1、税后收入额不超过1904.76元，综合征收率为5%；
2、税后收入额1904.76~27714.29元，综合征收率为8%；
3、税后收入额27714.29~86952.38元，综合征收率为13.7%；
4、税后收入额86952.38元以上，综合征收率为14%。
2. 据实征收
首先设定好有关的数据，假设个人出租非住房取得的税后收入为A，税前收入为B，
★个人出租非住房，应缴增值税按照5%的征收率计算应纳税额；城建税税率为7%、教育费附加率为3%、地方教育附加率为2%；房产税税率为12%；取得出租非住房所得的个人所得税税率为20%。另：税前收入（不含增值税）小于等于10万元，是免征教育费附加、地方教育附加。
- 税后收入如何换算成税前收入 -
1. 不含税税后收入额不超过2964.80元
●如征增值税
B=（A-160）*（1+5%）/0.7012（注：免教育费附加、地方教育附加）
举例：如个人出租非住房取得的税后收入（不含增值税）为2900元。
税前收入=（2900-160）*（1+5%）/0.7012=4102.97元
应交增值税=4102.97/(1+5%)*5%=195.38元
应交城建税=195.38*7%=13.68元
房产税=3907.59*12%=468.91元
个人所得税=[4102.97-195.38-13.68-468.91-800]*20%=525元
验算：税费合计=195.38+13.68+468.91+525=1202.97元
4102.97元（税前收入）-1202.97元（税费合计）=2900元（税后收入）
如免征增值税公式为：B=（A-160）/0.704
2. 不含税税后收入额2964.80~22087.80元
●如征增值税
B=A*（1+5%）/0.73626（注：免教育费附加、地方教育附加）
举例：如个人出租非住房取得的税后收入（不含增值税）为20000元。
税前收入=20000*(1+5%)/0.73626=28522.53元
应交增值税=28522.53/(1+5%)*5%=1358.22元
应交城建税=1358.22*7%=95.07元
房产税=27164.31*12%=3259.72元
个人所得税=（28522.53-1358.22-95.07-3259.72）*80%*20%=3809.52元
验算：税费合计=8522.53元
28522.53元（税前收入）- 8522.53元（税费合计）=20000元（税后收入）
如免征增值税公式为：B=A/0.7392
3. 不含税税后收入额22087.80~73626元
B=A*（1+5%）/0.73626（注：免教育费附加、地方教育附加）
举例：如个人出租非住房取得的税后收入（不含增值税）为25000元。
税前收入=25000*(1+5%)/0.73626=35653.17元
应交增值税=35653.17/(1+5%)*5%=1697.77元
应交城建税=1697.77*7%=118.84元
房产税=33955.40*12%=4074.65元
个人所得税=(35653.17-1697.77-118.84-4074.65)*80%*20%=4761.91元
验算：税费合计=10653.17元
35653.17元（税前收入）- 10653.17元（税费合计）=25000元（税后收入）
4. 不含税税后收入额73626元以上
B=A*（1+5%）/0.73416
举例：如个人出租非住房取得的税后收入（不含增值税）为75000元。
税前收入=75000*(1+5%)/0.73416=107265.45元
应交增值税=107265.45/(1+5%)*5%=5107.88元
应交城建税=5107.88*7%=357.55元
教育费附加=5107.88*3%=153.24元
地方教育附加=5107.88*2%=102.16元
房产税=102157.57*12%=12258.90元
个人所得税=(107265.45-5107.88-357.55-153.24-102.16-12258.90)*80%*20%=14285.72元
验算：税费合计=32265.45元
107265.45元（税前收入）-32265.45 元（税费合计）=75000元（税后收入）
二、关于上市公司股权激励所得税政策
（一）上市公司授予本企业员工的股权期权、限制性股票、股权激励，继续按照《财政部 国家税务总局关于个人股票期权所得征税个人所得税问题的通知》（财税[2005]35号）。《关于股票增值税所得和限制性股票所得征税个人所得税有关问题的通知》（财税[2009]5号）、《国家税务总局关于股权激励有关个人所得税问题的通知》（国税函[2009]461号）等相关规定执行。
（二）上市公司员工取得本公司授予的股票期权，限制性股票和股权奖励，经向主管税务机关备案，可自股票期权行权，限制性股票解禁或取得股权奖励之日起，在不超过12个月的期限内分期缴纳个人所得税。
三、关于技术成果投资入股的所得税政策
（一）企业纳税人或个人纳税人以技术成果投资入股，可在以下两种税收政策中选择其一，选择技术成果投资入股递延纳税政策的，经向主管纳税机关备案，投资入股当期可暂不缴税。允许递延至转让股权时，按股权转让收入减去原值的差额计算缴纳所得税，选择技术成果投资入股当期纳税政策的。按技术成果评估值减去原值的差额计算所得税，经向主管税务机关备案，允许在1年内分期纳税，纳税人只能选择其一使用。
（二）企业纳税人和个人纳税人选择上述任一方式缴税，均允许被投资企业按技术成果投资入股时的评估值入账并在企业所得税前扣除。
（三）企业纳税人以技术成果投资入股，符合《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号），《财政部 国家税务总局关于》
非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税[2014]116号）等文件规定条件的，也可选择按相关文件规定执行，一经选择不得改变，也不得混合适用。
（四）技术成果是指专利技术（含国防专利），计算机软件著作权、集成电路布图设计专有权、植物新品种权、生物医药新品种，以及财政部、国家税务总局确定的其他技术，其中，专利是指法律授予独占权的发明，使用新型以及非简单改变产品图案和形状的外观设计。
（五）技术成果投资入股是指纳税人将技术成果所有权让渡给被投资企业，并取得被投资企业股权（股票）的行为，且被投资企业支付的对价应全部为股权，不包括部分现金、部分股权的情形。
四、相关政策和配套管理措施
（一）非上市公司实施符合条件的股权激励以及个人纳税人以成果入股后公司在境内上市的，个人纳税人对尚未完税的股权进行处置时，应按照递延纳税政策规定缴纳个人所得税。
（二）个人纳税人以股权激励、技术成果入股等方式取得股权并实行递延缴纳税的，其取得的成本按照加权平均法单独计算。个人纳税人以其他方式取得的期权，其股权原值按照股权转让所得的有关规定计算。个人纳税人转让股权时，视同实行递延缴税的部分优先转让。
（三）非上市公司实施符合条件的股权激励，应按以下规定办理税收备案及情况报告：
1.股权激励计划经董事会、股东大会通过后，应按规定向主管税务机关报送股权激励计划，董事会或股东大会决议、激励对象任职或从事技术工作情况说明。
2.股权（票）期权行权，限制性股票解禁，股权奖励获得之日起一定期限内，应向主管税务机关报送相关备案表，上一个纳税年度主营业务收入构成情况说明。
3.非上市公司每个纳税年度终了后，应按规定向主管税务机关报送个人所得税递延缴税情况。
（四）上市公司实施股权激励，上市公司按以下规定办理税收备案：
1.上市公司 与股权激励计划经董事会、股东大会通过后，应按规定向主管税务机关投送股权激励计划，董事会或股东大会决议。
2.纳税人按照在不超过12个月期限内缴税的，上市公司应自股票期权行权。限制向股票解禁、股权奖励获得之日起一定期限内、影响主管税务机关投送相关备案表。
（五）个人纳税人以技术陈果入股境内非上市公司的，非上市公司按以下规定办理税收备案及情况报告。
1.个人纳税人选择递延缴纳所得税取得技术成果的非上市公司应在规定期限内向主管税务机关报送相关备案表，技术成果相关证书或证明材料、技术成果入股协议、技术成果评估报告等资料。
2.非上市公司每个纳税年度终了后，应按规定向主管税务机关报送个人所得税递延缴税情况。
（六）企业以技术成果投资如果使用递延纳税政策的、应在投资完成后首次预交申报时，站规定填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表，在当年企业所得税汇算清缴时，按规定填报企业所得税年度纳税申报表。企业应在投资当年及转让被游资企业股权年度填报技术成果投资递延纳税申报情况。
（七）个人纳税人取得非上市公司实施股权激励或以技术成果入股非上市公司，实行递延纳税期间，每个纳税岁年度终了后，应按规定向被投资企业主管税务机关报送个人所得税递延缴税情况。
个人纳税人因股权激励或技术成果入股取得多个公司股权的，应按规定分别向各被投资企业主管税务机关报送个人所得税递延缴税情况。
（八）企业实施股权激励或个人纳税人以技术成果投资入股，以实施股权激励的企业、取得技术成果的企业为扣缴义务人。
个人纳税人转让非上市股权时，转让方、受让方、被投资企业应协调配合，按照本公告及股权转让的有关规定共同做好个人所得税代扣代缴工作。
（九）个人纳税人递延缴税期间，非上市公司因情况变化不再符合本通知第一条第2项规定条件的，应按照第一条第3项规定计算缴纳个人所得税。
（十）工商部门结合“三证合一”登记制度改革，应将企业股权变更信息实时或限时与税务部门共享，配合税务部门做好税收征管。
五．本通知知自2016年10月1日起施行。本公知生效之前纳税人取得符合条件的股权激励后以技术成果入股，尚未缴纳个人所得税或已经办理分期缴纳个人所得税手续的，尚未缴税部分可按照本通知规定实行递延缴税。《财政部 国家税务总局关于上市公司高管人员股票期权所得缴纳个恶人所得税有关问题的通知》（财税[2009]40号）同时废止。
