房地产销售环节的增值税账务处理

01

1.取得预售收入时，次月根据预收款金额按照3%的税率预交增值税，一般计税方法和简易计税方法预缴税率一致，操作如下：

借：应交税费-预交增值税

 贷：银行存款

02

2.完成房屋交付或者其他达到收入确认条件的，开具正式发票，确认主营业务收入，申报缴纳增值税。

（1）采用一般计税方法的：

借：银行存款/应收账款/应收票据等

       贷：主营业务收入

      应交税费-应交增值税（销项税额）

同时，2016年36号文中规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。因此，应将销售额中抵减土地成本部分对应的增值税转入主营业务成本

借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）

       贷:主营业务成本

（2）采用简易计税方法的：

借：银行存款/应收账款/应收票据等

  贷：主营业务收入

      应交税费-简易计税

需要注意的是：

①按照增值税制度确认的增值税纳税义务发生时点早于按照国家统一的会计制度确认收入的时点的，应将应缴纳的增值税额，借记“应收账款”科目，贷记“应交税费-应交增值税（销项税额）”或“应交税费-简易计税”科目，按照国家统一的会计制度确认收入时，应按扣除增值税销项税额后的金额确认收入。

这种情况在实务工作中较为常见，比如企业已经全额收取房款，或提前向业主全额开具增值税正式发票，或者按照合同约定已经达到交房时间等等情况，增值税纳税义务已经发生，应当缴纳增值税；但是按照会计制度的规定，企业尚未交房，商品对应的风险报酬尚未转移，暂不确认收入。

②按照国家统一的会计制度确认收入的时点早于增值税制度确认增值税纳税义务发生时点的，应将相关销项税额计入“应交税费-待转销项税额”科目，待实际发生增值税纳税义务时再转入“应交税费-应交增值税（销项税额）”或“应交税费-简易计税”科目。

在现行的收入准则下，对于房地产企业说，这种情况极少存在。

03

3.视同销售的账务处理

企业发生税法上视同销售的行为，应当按照企业会计准则制度的相关规定进行账务处理，并按照现行的增值税制度计算销项税额。

借：应付职工薪酬/利润分配等

  贷：应交税费-应交增值税（销项税额）    一般纳税方法

或应交税费-简易计税                  简易计税方法

04

4.营改增涉及的营业税和增值税的账务处理

（1）营改增前企业在账面上已确认收入，但按照现行的增值税制度，企业在营改增后才产生增值税纳税义务的，应当按照增值税制度缴纳增值税，不再缴纳营业税，因此：

①营改增前已确认收入，但因未产生营业税纳税义务而未计提营业税的，在营改增后达到增值税纳税义务时点时，应在确认增值税销项税额的同时，冲减当期收入，处理如下：

借：主营业务收入

  贷：应交税费-应交增值税（销项税额）

②营改增前已确认收入，且已计提营业税但未缴纳的，应当先将计提的营业税及附加税原路冲回，同时根据调整后的收入计算增值税的待转销项税额，并冲减收入，具体处理如下：

借：应交税费-应交营业税

            -应交城市维护建设税

            -应交教育费附加

            -应交地方教育费附加

  贷：税金及附加入

同时，借：主营业务收入

        贷：应交税费-待转销项税额

这里应当注意的是：

很多朋友不明白为什么在营改增后确认增值税销项税额的时候要冲减收入。因为营业税是价内税，而增值税是价外税，因此在营业税时期，企业取得的收入中包含了营业税，但是在增值税时期，增值税款不包含在收入中。

（2）营改增前已确认收入，且已产生营业税纳税义务，并已计提营业税，但是尚未缴纳的，在营改增后，正常缴纳即可：

借：应交税费-应交营业税

                     -应交城市维护建设税

                     -应交教育费附加

                     -应交地方教育费附加

 贷：银行存款等

文章来源：中道财税