关于房地产开发项目土地增值税清算说明的讨论

房地产开发项目清算说明，即纳税人对与房地产开发项目土地增值税清算相关的事项主动说明的文书，是土地增值税有关规定中明确的清算申报。但是申报清算说明的规定不仅被纳税人忽略，也被税务机关忽略了。

目前很少纳税人在土地增值税清算中报送了房地产开发项目清算说明，但是也很少看到税务机关对清算申报中的这一错误做法进行纠正。在笔者看来，房地产开发项目清算说明，是土地增值税清算不可或缺的资料。

因此，将和大家讨论房地产开发项目土地增值税清算说明的规定，申报清算说明的原因和作用，以及如何完善清算说明的申报。

一、清算说明的规定

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十二条“纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料”的第（二）款规定：房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

二、申报清算说明的原因

土地增值税申报规定尽管明确了纳税人清算申报应当报送的资料，但是列举的申报资料并不能全面满足土地增值税清算的需要。

因为纳税人在房地产开发过程中，会发生许多无法预料的影响土地增值税清算的情况，如果仅以列举的方式明确清算申报资料，根本无法列举全面，影响清算审核完整掌握纳税人和房地产开发项目与土地增值税相关的情况。

因此申报清算说明，就是将纳税人的被动申报义务，变为主动申报义务，要求纳税人承担主动申报需要向税务机关说明的与土地增值税相关的所有事项的责任。

三、清算说明的作用

一是增强了纳税人清算申报责任。

清算说明要求纳税人对房地产开发项目取地、规划、设计、建设、销售等过程中发生的影响土地增值税的事项向税务机关主动申报。要求纳税人申报清算说明，是对申报资料要求的补充，完善了土地增值税申报规范。

如果仅按现行规定范围要求申报清算资料，纳税人不申报税务机关未列举到的资料，则没有申报责任。

但申报说明要求纳税人主动说明所有与土地增值税相关的情况，即使税务机关一时未掌握的情况也要主动说明，如果说明遗漏，在清算审核中被发现，则会被追究申报责任。因此清算说明增强了纳税清算申报的责任。

二是提高清算工作质量和效率。

从事土地增值税清算审核或清算鉴证的专业人员会有这样的体会，为了对清算的房地产开发项目全面认识，以对清算事项进行准确判断，在审核过程努力探索掌握情况房地产项目开发过程中发生的各种情况。

但是不少房地产开发项目都会发生其他项目没有的特殊事项，如果纳税人不主动说明，则难以发现，影响清算的质量。往往是随着清算工作的进展，不断会发现新的情况，为了确定新情况对土地增值税影响，会要求纳税人或委托方补充提供资料。

这样的状况会产生两个问题：

一是正常的审核工作会因补充提供资料而被中断；

二是已经作出决定的清算事项要重新判断，相关的工作需要重新再做。很多项目的清算会因为不断发现新情况，清算审核时间一再延长，难以在规定的期限内完成。

如果纳税人在清算说明中全面反映了房地产开发项目的情况，则可以避免上述有关问题，清算质量和效率都将得以提高。

四、清算说明申报规范的完善

尽管相关规定土地增值税清算时要求纳税人报送清算说明，一定程度是完善了清算资料申报规范，但是关于清算说明本身的申报规范并不完善。

如果要真正让清算说明在土地增值税清算中发挥作用，至少仍要从三个方面完善清算说明的申报：

一是尽可能地细化房地产开发项目土地增值税清算说明的事项（这是实现第二个完善措施的前提）。

二是规定如何表述说明的事项，以方便清算人员全面掌握情况，对清算事项准确执行政策。

比如商品房的销售价格低于平均市场价格，应规定需要说明的内容为：低价销售的商品房的房号、类型等情况，同类商品房正常的市场价格，购房人，是否有关联关系，以低于市场的价格销售的原因，企业有关的定价制度，等等。

三是要求在申报清算说明的同时提供相应的资料。

对于纳税人说明的事项，均应当提供事项相关的资料，以便清算审核对相关情况进行验证。如果清算说明不提供相应的资料，说明的真实性难以确定。如果清算说明相关的资料在清算审核中补报，会影响清算审核工作的效率。

文章来源：正则咨询