房地产公司销售精装修房如何涉税处理

毛坯房不仅在装修时资源、能源、材料上的浪费都较大,而且装修扰民、房屋渗漏等现象都很普遍。而相比之下,精装修则比较环保,对房屋公共部位的破坏也少得多,可以降低邻里之间、业主和物业公司之间的矛盾,可以说是符合创建“和谐社区”的要求。并且政府政策引导和鼓励开发商开发的商品房采用一次性装修或菜单式装修模式，购买精装房无论对自住或投资都是非常方便省心的事。所以，精装房是住宅产业化发展的必然趋势。房地产公司以此为噱头，美其名曰：销售房屋送装修、送家电等。销售精装房如何缴纳增值税？土地增值税、企业所得税如何处理？购买方如何缴纳契税以及印花税？是否应当缴纳个人所得税？

一、增值税。

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号 )《附件1：营业税改征增值税试点实施办法 》第十四条条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。根据以上规定，房地产公司销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、设备等费用)，已包含在房价中。因此，不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。“营改增”后，国家税务总局未明确房地产企业销售精装修房，附带赠送装修、家电等应如何缴纳增值税，但部分省市发布了具体的处理意见。房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、家具、家电等费用)，各省市的认定比较统一，因已经包含在房价中，均认为无需视同销售，应按照销售不动产适用税率缴纳增值税。如《湖北省营改增问题集》：房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如，随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按适用税率征收增值税。房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。

二、土地增值税。

在计算土地增值税时，销售销售精装房应当按照取得的全部收入作为土地增值税应税收入。但对土地增值税的扣除上，装修支出与家具、电器等动产设施的加计扣除上有所区别。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。因为开发毛坯房进行的装修构成不动产的组成部分，其发生的成本可以作为房地产开发成本，并且允许作为加计扣除基数。但根据《建设部关于印发〈商品住宅装修一次到位实施细则〉的通知》(建住房〔2002〕190号)规定，住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。因此，对于装修中所使用的家具、电器等动产设施，计算土地增值税时可以据实扣除，但不得加计20%，并且也不得作为房地产开发费用扣除的基数。 

三、企业所得税的处理。

一般来说，房地产公司促销购买的家具、电器等予以费用化，计入销售费用。但建造精装房购买的家具、电器等属于统一“标配”，并且连同房屋一并销售给买家。根据企业所得税收入与成本费用配比原则，装修过程中购买的家具、电器等应当予以资本化，计入开发成本，按照规定结转的成本允许税前扣除。

四、契税。

根据《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》(国税函〔2007〕606号)相关规定，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。因此，客户在购买精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为计算契税的计税价格。

五、个人所得税。

《财政部、税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部、税务总局公告2019年第74号）规定：企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品（包括网络红包，下同），以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，个人取得的礼品收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。所以，对企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，不论是送装修，还是送家电等，均不征收个人所得税。

六、印花税。

印花税是对对签订商品房合同的双方征收。根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。房地产公司销售的精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为印花税的计税价格。按产权转移书据适用税率万分之五计算缴纳印花税。但对个人购买的住房，根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)第二条的规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

文章来源： 亿海地产建筑财税  纪宏奎