如何制作房地产开发项目土地增值税清算说明

房地产开发项目土地增值税清算说明是清算申报的重要资料，是纳税人对清算申报事项以及企业与清算相关事项的告知性文书。清算说明首先应当做到全面，当然这一要求是从准确纳税人愿望出发的。

一份符合要求的清算说明不仅体现了纳税人的全面申报意愿，也是高质量清算审核的前提。

下面将介绍如何制作清算说明，即清算说明应当包含的内容，相关内容应当如何表述。每一项说明的内容都有其土地增值税意义，不一一解释，否则本篇的篇幅将相当长。

一、房地产开发企业情况

在房地产开发企业情况中，应简要说明企业基本情况和房地产开发资质情况，还要说明房地产项目开发前后，企业是否发生生组改制事项。

二、房地产项目手续办理情况

（一）项目立项情况

清算说明应当包括立项文件取当时间、房地产项目的性质、是否有保障性房地产、是否分期建设，是否有自用房产等。

（二）建设用地情况

对建设用地应当作以下说明：

1、建设用地取得的方式。

即购买、出让、企业重组改制等方式取得，如果是以向关联房购买或以重组改制的方式取得，应当说明土地的单价。

如果以出让方式取得，应当说明有无取得土地出让金返还或补贴，土地是净地出让还是毛地出让等情况。

2、用地规划情况。

住宅、商业、办公等用地的面积、土地出让金，项目用地是否有不同的规划，如项目用地是否有两个以上的容积率。

3、公共配套建设情况。

土地出让合同要求项目用地需要建设哪些公共配套，其中哪些应当无偿移交给政府。

（三）建筑工程规划情况

说明规划许可建设的工程的类型，面积等情况。

（四）工程招标情况

（五）施工许可情况

（六）预售许可情况

说明预售许可证领取的时间（特别要说明最后一份预售证领取的时间），办理预售许可证时，按房产管理部门要求，对项目建设公共配套的权属是如何处理的。

（七）竣工验收情况

说明竣工验收的时间，验收的各类商品房的面积。人防工程验收，应当说明必建的人防工程面积。

（八）房地产项目测绘情况

说明项目商品房类别，各类商品房面积，地下建筑面积情况，各类公共配套建设面积，测绘是如何表示公共配套权属的。

三、清算单位确定情况

说明清算单位是如何确定的。如果多个项目同时开发的，或者一个项目分期开发的，或者同一地块取得多个立项批文的，或者取得多个用地规划许可证的等情况的，应当说明对清算单位的确定进行说明。

四、清算条件确定情况

说明房地产开发项目（清算单位）符合清算条件的相关情况，其内容有：地产销售进度、未销售商品房的状态、预售许可证领取时间、申请办理注销税务登记情况，是确定房地产项目符合清算条件的依据。

五、销售价格有关情况

要说明商品房销售价格的依据；

各类商品房不同销售期间的平均价格；

销售价格低于平均销售价格的商品房的套数和价格低的状况；

企业发生促销情况的，价格确定的制度；

企业发生销售价格发生其他低于平均销售价格情况商品价格确定的依据。

六、工程结算情况

说明项目采用的工程结算方式（按月、竣工、形象进度、目标工程等）；

价款的计算方式（预算、承包总价、平方米造价、工程量清单等）；

发生设计、工程变更情况，相关定额价格调整情况；

工程结算价格高于造价标准的，因说明理由；

工程价款支付情况等。

七、成本核算情况

说明成本对象是如何确定的，成本核算科目是如何确定的，多个项目同时开发的，开发成本是如何划分的，同一项目中不同类型的开发成本是如何划分的。

八、土地成本和开发成本分配情况

成本分配包括不同项目间的分配，同一项目间的不同成本项目的分配，同一项目的成本在不同类别的建筑物之间的分配，公共配套成本在不同类别商品房之间的分配，开发成本在已售和未售之间的分配等。

发生每一项成本根本均应进行说明。

发生土地成本分配的，说明分配的依据和分配方法。

发生开发成本分配的，说明分配的顺序、依据和方法。

分配公共配套成本的，应当说明确定公共配套权属的依据、其成本分配的的顺序和方法。

九、房地产项目开发过程中的关联交易情况

需要说明的关联交易包括取得土地使用权、设计、各类工程承包、建筑材料采购、房地产销售等方面的关联交易。如果房地产开发企业与工程施工单位是长期合作关系，也应当说明。

企业在房地产项目开发销售期间或者前后如果发生过改制重组，应说明改制重组情况，特别是涉及土地、商品房转让的，要说明其成本和转让价格确定情况。

十、贷款和利息支付情况

房地产项目计算土地增值税时扣除的是实际发生的利息的，应当说明贷款的各金融机构名称、各贷款合同的期限、资金用途、贷款金额、利率、利息；

多个房地产开发项目同时建设的，要说明利息分配的方法；

清算的房地产开发项目有商品房未销售的，要说明利息是如何在已售和未售部分分配的等情况。

十一、土地增值税计税情况

（1）土地增值税预征情况。

（2）应纳土地增值税金额和补退税金额。

十二、普通住宅和变通住宅增值率情况

普通住宅享受减免税优惠的，应当说明普通住宅在项目中的分布、套数、面积等情况。

本篇中说明的内容只是房地产项目的共性内容，无法涵盖每一个房地产项目的特殊情况，纳税人在实际的清算说明中不应当遗漏这些特殊情况。

纳税人关于房地产项目土地增值税清算说明都应当有相应的文件、证书、协议（合同）、决议、文书、帐务、会计凭据等资料。

文章来源：正则咨询