土地价款的扣除问题

什么情况，可以扣除“向政府部门支付的土地价款”？可以扣除的“向政府部门支付的土地价款”包括哪些？

具体如何扣除？

带着以上疑问，我们来梳理下，营改增后关于土地价款在销售额前扣除的相关文件：

1、财税〔2016〕36号《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第10点

2、财税〔2016〕140号《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》第七条

3、国家税务总局公告2016年第18号《国家税务总局 关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》第四、五条

4、国家税务总局公告2016年第86号《国家税务总局 关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》第五条

一、什么情况，“向政府部门支付的土地价款”？

首先，要明确的是只有“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）”时，土地价款才能在销售额前扣除。

如果房地产企业转让土地，适用一般计税的情况，是否可以减去土地价款呢？

能减去土地价款的情形只针对“自行开发的房地产项目”。而根据国家税务总局公告2016年第18号 第二条规定：“自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。”，

因此，单纯转让土地，适用于一般计税情况的，不能减去土地价款。

二、“向政府部门支付的土地价款”具体包括什么？

根据财税〔2016〕140号第七条的规定，“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

文件中，对于“支付的征地及拆迁补偿费用”并未限定其支付形式，那么，物业补偿视同销售计入拆迁补偿费是否可以作为“土地价款”在销售额前扣除呢？各地在执行中并不一致，大部分地区是不可以扣除的，例如深圳，税务局没有明文地规定物业补偿不可以作为土地价款在销售额前扣除。因此，针对此问题，需要具体与当地税务局进行沟通。

三、具体如何扣除？

根据 国家税务总局公告2016年第18号及国家税务总局公告2016年第86号的规定，当期（每月）可以在销售额前扣除土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，其中，可售面积为计容地上建筑物面积，不包括地下车位。

按照这样的公式计算，如果开发的房地产项目中有部分物业自持，那么自持物业对应的土地价款则不能在销售额前扣除。

四、土地价款在销售额前扣除的部分，是否还能在土增税前扣除？

这个问题，其实在 财税〔2016〕43号第三条有明确的规定：“允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目”。

文章来源：智慧源地产财税