房地产税务筹划实操系列之拆迁安置补偿
被拆迁方需缴纳的税费
所得税
（1）货币补偿：企业所得税：拆补款*25%；个人所得税：免。
（2）房产补偿：被搬迁居民取得的搬迁补偿免征个人所得税；被搬迁企业取得的搬迁补偿应计入企业所得税应税收入，其中补偿房产按照公允价值确认收入。
相关依据：
《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税[2005]45号）》
一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知（国税函[2009]118号）》
二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：
(一)企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。
(二)企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
(三)企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
(四)企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）
第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
（注意：开发商向被搬迁人交付回迁物业，实际上是以城市更新项目开发产品换取了被搬迁人在拆除重建范围内的原物业资产，符合上述规定，应当视同销售缴纳企业所得税。）
《城市更新税收政策指引（深地税办发[2012]37号）》
第三部分第（二）条第3款规定：“项目开发主体以开发产品作为拆迁补偿，应视同销售计入企业所得税应税收入，视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费，同时计入企业所得税应计开发成本。”
第二部分第（三）条第2款规定：“……如企业获得房产形式的拆迁补偿，应按公允价值确认搬迁收入。”
《企业政策性搬迁所得税管理办法》
第十六条 企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。
《关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复（国税函[1998]428号）》
你局《关于旧城改造征用居民房屋个人取得的赔偿费征免个人所得税的请示》（深地税发[1998]274号）收悉，经研究，现批复如下：
按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。
被搬迁人免缴增值税
缴纳依据：
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税[2016]36号）》之附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》
一、下列项目免征增值税
（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
被拆迁方免征土地增值税
相关依据：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
第十一条 ……条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号）
九、土地增值税的减免税政策规定有哪些？
按照《条例》 和《细则》 的规定，土地增值税减免税共有四条：
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。这是因为，政府在进行城市建设和改造时需要收回一些土地使用权或征用一些房产，国家要给予纳税人适当的经济补偿，免予征收土地增值税是应该的。
（三）因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。根据城市规划，污染、扰民企业（主要是指企业产生的过量废气、废水、废渣和嗓音，使城市居民生活受到一定的危害）需要陆续搬迁到城外，有些企业因国家建设需要也要进行搬迁。这些企业要搬迁不是以盈利为目的，而是为城市规划需要，存在许多困难，如人员安置、搬迁资金不足等；而且大都是一些老企业，这个问题就更突出。为了使这些企业能够易地重建或重购房地产，对其自行转让原有房地产的增值收益，给予免征土地增值税是必要的。
拆迁安置补偿合同无需缴纳印花税
相关依据：
《中华人民共和国印花税暂行条例》
第二条下列凭证为应纳税凭证：
1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；
2.产权转移书据；
3.营业帐簿；
4.权利、许可证照；
5.经财政部确定征税的其他凭证。
（注意：印花税属于列举征收，而“搬迁补偿协议”不在列举范围内，此搬迁补偿收入也可以暂不缴纳印花税。）
2拆迁方需缴纳的税费——无
注：
1.补偿部分如为物业，则视同销售，需缴纳增值税，并计入企业所得税应税收入。
2.补偿物业按视同销售价格计入开发成本。
说明：城市更新项目实施主体支出的货币补偿费用作为搬迁补偿支出，列支在土地征用费及拆迁补偿费中，计入企业所得税应计开发成本；深圳城市更新实行市场化的搬迁补偿标准，若项目实施主体能够提供合理的搬迁补偿费用支付凭据，该等补偿费用通常均可纳入企业所得税扣减项，包括个人被搬迁人出具的搬迁补偿费收款收据、向拆迁服务机构支付的委托拆迁费用凭证等。
文章来源 ：城智库
