房地产A公司《建筑工程施工许可证》上注明的时间为营改增前，属于老项目。B企业取得该未完工楼盘的时间为17年年末，B企业是否也适用简易计税方法？

问：房地产A公司《建筑工程施工许可证》上注明的时间为营改增前，属于老项目。B企业取得该未完工楼盘的时间为17年年末，B企业是否也适用简易计税方法？

答：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第二条规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。第三条规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。由此可见，一般纳税人只有销售自行开发的房地产老项目方可选择适用简易计税方法计税。房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。对于接盘购入未完工的属于2016年4月30日前的老项目，由于接盘后施工许可证过期，需重新办理施工许可证，很多省市按新的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期确定新老项目。但开发烂尾楼适用一般计税的，被收购方转让烂尾楼（在建项目）选择简易方计税方法计征增值税，向收购方开5%的增值税专用发票，则收购方按照被收购方开具的增值税专用发票上的增值税进项税额抵扣销项税额。

但在实务中，以接盘等形式购入营改增之前未完工的房地产项目，也有个别省份规定可以选择简易计税。如江西国税的解答“如该项目建设工程规划许可、立项批准文号、建设规模、建设内容未发生改变且已实际开工的，可按接盘前取得的《建筑工程施工许可证》注明的开工日期确定是否属于建筑工程老项目选择适用简易计税。”至于在适用简易计税的情况下，是否可以差额缴纳增值税？《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号 ）第三条规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。但该文件第二条明确规定：“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法”，因此，即便是房地产公司接盘的房地产老项目可以选择简易计税，但不能差额缴纳增值税。

文章来源：  中汇武汉税务师事务所十堰所    黄时光