土地置换行为如何进行财税处理?

2019-04-24 发文来源: 协同财税网
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A房地产公司2015年从政府手中以出让形式取得50亩土地使用权,出让金5000万元,由于政府规划调整原因要收回土地,因此为A公司置换了另外一块50亩土地使用权,新的土地评估价值10000万元。请问新土地入账成本应为多少?

一、土地置换行为的本质是什么?

表面看土地置换是一个行为,实质上土地置换从操作角度应拆分为两个流程,一个是政府由于规划原因收回老地块,另一个是政府重新向公司出让新地块,由于实务中将两个行为一并操作,因此具有很强的迷惑性,容易被企业看做一个交易行为而导致成本入账出现问题。

二、土地置换的财税处理如何实施?

既然搞明白了业务本质,实务处理就变得比较简单,分两个环节阐述:

第一个环节:政府将A公司老土地收回

政府由于规划调整将土地收回,按照政府规定应给与A公司补偿。A公司收到补偿不属于转让行为,不需要缴纳增值税、土地增值税,但需要确认收入缴纳企业所得税。

第二个环节:政府重新将土地出让给A公司

政府重新将新土地出让给A公司,按照出让逻辑正常处理,A公司根据出让协议和出让金价款入账即可。

问题的关键是实务中政府通常未能完全按照两个行为处理,而且并未给与实际补偿,而是抵掉了A公司应该缴纳的新地块出让金,这使得企业没有对应的资金流,但我认为这并不影响业务的实质。因此在本案例中,A公司确认10000万元补偿收入,减除5000万土地原值,实现5000万元所得缴纳所得税;同时A公司按照10000万元确认新土地成本。

三、企业应取得何种证据辅助财税处理?

所有的业务处理入账,证据链是关键,尤其是土地置换这种特殊业务,建议取得以下证据:

1、政府关于土地置换方案的相关协议、文件、会议纪要等,应对此交易有完整统一的描述;

2、政府收回老土地应同企业签署《国有土地使用权收回协议》,说明收回原因,收回时间(影响土地使用税),补偿数额;

3、政府出让新土地应同企业签署《国有土地使用权出让协议》,说明新土地相关事项,价格。

4、老土地和新土地各自应提供评估报告;

5、其他同土地置换相关的文件、资料

文章来源:李舟财税圈

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