房屋装修是否计入房产税计税原值

问：我公司将旧房进行了装修，请问，房屋所发生的装修支出是否应当并入房产税计税原值缴纳房产税？

答：《财政部、国度税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条规定：“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”所以，房产税的计税原值原则上是根据企业会计制度核算的房屋原值。但对受让的土地价款，《财政部、国家爱税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121）规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等；宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。另外，对房屋的附属设备及配套设施，根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）第一条规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。所以，从价计征房产税，除土地、房屋附属设备和配套设施有特别的规定外，房产税计税原值是遵循会计制度。

新购（建）房屋初次装修费，根据《企业会计准则第4号——固定资产》规定：外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等；自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。所以，对新建房屋进行首次装修中，凡属于房屋不可分割的吊顶、灯具、中央空调、地砖、门窗、电气及智能化楼宇设备等装修费用，属于使房屋这项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，在会计核算上应该计入固定资产的原值，缴纳房产税。

对于旧房发生的则要装修区分情况。固定资产后续支出是固定资产达到预定可使用状态后至处置前这个时间段之内所发生的支出，在这个时间段之前或之后所发生的支出均不属于固定资产后续支出；其次，从性质上看，这些支出是与固定资产效能直接相关的各种支出，如固定资产维护、修理、修缮、装修、改良等活动所发生的支出均属于固定资产后续支出。《企业会计准则第4号——固定资产》及其应用指南规定，固定资产的更新改造等后续支出，在同时满足固定资产的确认条件时，应当计人同定资产成本，如果有被替换的部分。应扣除其账面价值；不符合固定资产确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计人当期损益。可见，会计处理的规定，主要是以后续支出是否符合会计要素中资产的定义为依据，分别对其进行资本化和费用化处理。按会计准则的规定，资产是指企业过去的交易或者事项形成的，由企业拥有或者控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。固定资产的两个确认条件是：(1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；(2)该固定资产的成本能够可靠计量。固定资产的更新改造支出预期会给企业带来经济利益，符合资本化条件时计入固定资产成本；不符合条件的日常修理和大修理支出，由于仅仅是保持资产原有的性能，预期不能为企业带来经济利益，因而在发生的当期计入损益。对于后续支出是资本化还是费用化，会计上偏重于定性方面的规定，是会计从业人员的职业判断。虽然企业所得税法将固定资产的后续支出费用化和资本化进行了细化，但房产税计税原值的确定是依赖于企业会计制度，所以，不能按照企业所得税所确认的计税基础作为房产税的计税原值。

文章来源：张国永 中汇武汉税务师事务所十堰所