企业出售不动产的涉税问题-土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》

  土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。

  增值额=收入-扣除项目

  上述公式中的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益

  上述公式中的扣除项目分以下2种情况：

  1、转让新房的扣除项目：五项（非房地产企业4项）

  2、转让旧房的扣除项目：三项

  转让旧房的三项扣除项目如下：

  1.应按房屋及建筑物的评估价格

  2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用

  3.在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。（营业税、城建、教育费、印花税）

  对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

  【孟彬提示】

  旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

  纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。

  对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

  转让新房的三项扣除项目如下：

  ①取得土地使用权所支付的金额

  ②房地产开发成本

  ③房地产开发费用

  ④与转让房地产有关的税金

  ⑤财政部规定的其他扣除项目

  （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

  （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

  前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

  建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

  基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

  公共配套设施费，不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

  开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

  （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

  财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。

  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

  上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

  （四）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

  细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税

  （五）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。

  【孟彬提示】非房地产开发企业没有第五项的加计扣除