税务师事务所土增清算中关注哪些要点（收入审核点）

近日，中国税务师协会发布中税协发[2019]28号文件，对于税务师事务所如何开展各项专业服务提出了详尽的指导意见，先就土地增值税清算的关注和审核要点进行解读，以帮助大家理清争议，做好准备。

第十条 涉税服务人员应当按照税法及有关规定关注纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。

李舟解读：销售收入为土增征税收入，租赁收入、违约金等其他收入通常为不征税收入。

关注纳税人已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

李舟解读：土增清算收入确认同其他所有税种均不同，严格要求按照合同总价款，而非开票额或者收款额作为收入标准，这一点在分期付款的商业销售合同中尤其需要注意，避免出现失误风险。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在代理申报前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。　

第十一条 关注土地增值税应税收入，应当关注：

（一）清算项目适用一般计税方法的，土地增值税应税收入是否包含增值税销项税额，土地价款抵减销售额计算的增值税销项税额是否计入土地增值税应税收入。

李舟解读：土地价款抵减销售额作为差额征税模式，差额部分冲减成本还是计入收入一直存在争议，但我认为无论如何不应当作为土地增值税应税收入。这里的关注点应为同样用意。

（二）清算项目适用简易计税方法的，土地增值税应税收入是否包含增值税应纳税额。

第十二条 关注非直接销售的收入，应当关注：

（一）开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等非直接销售业务的发生情况；

（二）关注以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款；

（三）非直接销售收入的确定方法和顺序：

1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

2、参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

李舟解读：这里的非直接销收入其实就是土增的视同销售收入，在增值税和企业所得税中就视同销售的收入确认制定了三个标准，土增这里只剩下两个标准，将“成本加成方法”直接去掉了，也就是一定要按照平均价格，这对于企业来讲是一个巨大的风险，实务中千万注意，如果没有比价的情况下，会计、增值税所得税同土增将出现差异。当然实务中可能没有那么复杂，大多数情况下会采用平均价格作为统一标准。

第十三条 运用截止性测试确认收入的真实性、准确性和完整性。应当关注：

（一）关注按照项目设立的"销售合同台账"的相关内容，关注项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况；

（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点关注给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况；

（三）关注对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理；

（四）关注按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如"其他应付款"，不作销售收入申报纳税的情形；

（五）关注价格明显偏低的销售合同，是否有正当理由，如果没有正当理由，是否调整收入。

李舟解读：价格明显偏低实务中多半出现在关联交易中，但如何理解价格明显偏低却是争议不断，按照最高院司法解释的说法，合同中对于价格公允的判断，30%是一道红线，比照行业平均价格，高于或者低于30%将被视为不够公允。税法中虽然没有明确标准，但可以参考作为判断依据。

第十四条 特殊销售事项进行关注时，应重点关注：

（一）关注采用"还本"方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税；

李舟解读：还本方式销售商品房是指销售完成后，在约定时间内将全部或部分货款退还给业主的情况。这种情况如果是为了融资，退还货款应作为利息处理，如果是为了促销，退还货款应作为销售费用处理。实务中由于企业常常拿不到来自业主的发票，而带来巨大风险。但无论如何，在确认收入交税时，均应按照全额交税，不能冲减还本部分。

（二）关注将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税；

（三）关注在建工程整体转让是否按规定申报纳税；

（四）关注以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。

文章来源：来源李舟财税圈 作者：李舟