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土增清算时精装房装修费并非都能扣除,你知道吗?

国家税务总局规定装修费用在土地增值税清算时可以作为房地产开发成本扣除,但并未明确装修支出的范围、是否需要在房地产买卖合同中约定等内容。因此各地区对装修费用的扣除标准,应参照当地税务局的具体文件及统一的口径。下面,我们结合近期在做土地增值税清算审核时发现的一则有关装修费用的案例,对此问题进行探析。

案例描述:

甲房地产公司和乙公司于2013年7月31日签订太阳能热水器供销合同,合同金额2,405,000.00元。乙公司于2013年12月16日之前已全额开票。甲房地产公司进行土地增值税清算时,将该笔费用录入到基础设施费中。

我们使用房地产项目动态管理系统的风险评估模块对该项目数据进行风险识别。即:通过对开发商录入的装修费数据与系统内嵌的对应地区的政策、指标进行自动化综合稽核分析,出具了“应计入期间费用的装修费用”风险点,并提请税务人员进一步审核。


税务机关审核意见:

经核实,太阳能热水器属于装修工程中的可移动部分,该部分费用在土地增值清算时不得作为开发成本扣除,应予以调整。


案例分析:

通过上述案例可以看出,税务机关能够在信息化审核的风险应对环节整体把控纳税人数据录入质量,并能够根据风险指标的分级快速锁定数据疑点。

案例中提到的“太阳能热水器费”根据《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》“房地产开发企业销售精装修房,其装修费用可以计入房地产开发成本。但其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)所发生的支出。”,该笔费用为装修工程中的可移动部分,因此不得在开发成本中扣除。


政策依据:

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

四、土地增值税的扣除项目

(四)房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。

河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答

八、房地产开发企业销售精装修房时,如其装修中包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)费用是否可以计入开发成本?

房地产开发企业销售精装修房,其装修费用可以计入房地产开发成本。但其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)所发生的支出。

房地产开发企业销售精装修房时,如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)等取得的收入,应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。

廊坊—关于土地增值税若干政策执行口径问题的解释

21.房地产开发企业销售精装修房时,装修费用如何计入开发成本问题

纳税人销售已装修的房屋,其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。

(一)纳税人销售已装修房屋,应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。没有明确约定的,其装修费用不得计入房地产开发成本。

上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)所发生的支出。

(二)纳税人销售已装修的房屋时,随房屋一同出售的家具、家电,如果安装后不可移动,成为房屋的组成部分,并且拆除后影响或丧失其使用功能的,如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等,其外购成本计入开发成本予以扣除。

 

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我们建议:

鉴于各地税务机关对装修支出土地增值税扣除规定不完全一致,建议纳税人在进行土地增值税清算数据申报前,和当地主管税务机关充分沟通,了解和掌握当地税务机关的具体口径,不要盲目的录入装修费用。


小结:

对于此类问题,如果事前用房地产项目动态管理系统进行一次风险识别,我们就能明确知道哪些费用属于不得扣除项,然后根据风险提示自行调整,避免事后被税务机关审核出来再进行应对的麻烦。当然,这都是低风险应对,如果是高风险、较严重的问题还有可能会被税务机关请去喝茶,甚至被移交稽查、司法部门,轻则罚款、被降信用、影响企业日后的经营活动,重则承担刑事责任。很明显,这不是我们想要的结果。

因此,无论是企业自行清算还是中介进行清算鉴证,都需要谨慎以对,做好事前的风险识别与控制尤为重要。

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