对于房地产企业而言，面对如今效益日益上升的房地产市场，企业进行土地增值税税收筹划针对土地增值税利息扣除要点在于相关利息的处理问题，那让我们结合案例和政策进行解读分析：

一、实际案例

案例：

某开发项目取得土地使用权成本为50000万元，开发成本50000万元，其中，开发成本——开发间接费用中列支利息支出2000万元。其中向某银行（信托机构）借入资金的利息支出为500万元，向民间个人借入资金的利息支出为400万元，向关联公司借款1100万，同时约定借款利率不超过同期同类银行贷款利率。利息如何扣除对企业更加有利？

二、政策规定

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文第三条规定：

（一）、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的5%以内计算扣除。

（二）、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

（三）、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

三、案例分析

根据上述案例，土地增值税利息的扣除分为以下两种方法：

（一） 据实扣除：

纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%进行扣除。

其中针对利息的判定则需要注意以下三点：

1、能提供相关金融机构证明；

2、利息金额不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率所计算出的金额；

3、其中不包含加息、罚息。

（二）计算扣除

纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%进行扣除。

四、案例测算

按照第一种方法计算可扣除开发费用：

500+（50000+50000）×5%=5500（万元）

按照第二种方法计算可扣除开发费用：

（50000+50000）×10%=10000（万元）。

开发企业不得同时适用上述两种方法，即不得将可扣除的开发费用计算为：

500+（50000+50000）×10%=10500（万元）所以，根据实际测算的结果，建议企业选择第二种方案进行处理对企业最有利。

五、总结

对于房地产开发费用中利息扣除问题，具体选择据实扣除或计算扣除仍需要参考政策文件并进行相关数据的测算，具体选择哪一种方案，其最终出发点一定是对企业最有利。也希望这篇文章能对有需要的房地产企业在土地增值税利息扣除方面起到帮助。