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房企注意!这项特殊支出如不重视,企业涉税风险将加大!

2018-11-08 发文来源: 中国纳税人网
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房地产开发企业购买土地时,有时由于资金紧张出让金不能按土地出让合同约定时间交纳,会发生交纳土地出让金滞纳金的情况,这类滞纳金站在税收角度能不能扣除?有没有其它的风险呢?

一、什么是滞纳金?

滞纳金通常是指超过规定的缴款期限,向缴款人征收的一种带有惩罚性质的款项,一般是按超过规定期限的天数,每天征收应缴款额一定的百分比。

二、 滞纳金有哪几种类型?

1.行政处罚性滞纳金

具有三大特点:法定性、强制性和惩罚性的特点。

(1)法定性,是指滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项,个人和其他团体都无权私自设立;

(2)强制性,是指滞纳金的征收是由国家强制力保障实施的;

(3)惩罚性,指的是滞纳金是对超过规定的期限缴款而采取的惩罚性的措施。比如:《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定:“纳税人未按照规定期限缴纳税款的,扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的,税务机关除责令限期缴纳外,从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”

2.经济合同性滞纳金

这类型的滞纳金可以看作是一种经济合同约定的逾期未履行支付义务的一种违约金。具有三大特点:市场性、经营性、补偿性。滞纳金是一种逾期付款的补偿性违约金。

比如:土地出让金延迟交纳的滞纳金、物业费延迟交纳的滞纳金等;

对滞纳金的计算标准,当事人有约定的,从其约定;当事人无约定的,应当参照最高人民法院关于逾期付款违约金的司法解释所规定的标准计算。

综上我们可以得出,土地出让金滞纳金属于违反《土地出让合同》产生的违约金,不属于罚金、罚款和被没收财物的损失。

三、 土地出让金滞纳金的税收规定

1. 企业所得税:

根据《中华人民共和国企业所得税法》规定:“第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。第十条在计算应纳税所得额时,下列支出不得扣除:…… (四)罚金、罚款和被没收财物的损失。”

土地出让金滞纳金是经济合同的一种违约补偿,非企业所得税法规定不能扣附的罚金、罚款和被没收财物的损失,因此作为营业外支出列支,可以在企业所得税前扣除。

2. 土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第六条和《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定,取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

对于行政处罚性滞纳金(如契税滞纳金等)或者是企业发生的由于经济合同违约的一种补偿性滞纳金(如土地出让金滞纳金等)都应作为营业外支出列支,不属于按税法规定土地增值税的扣除项目。

3.契税

土地出让金滞纳金还会关联一个税种,就是契税,那么问题来了:招拍挂方式取得的土地,土地出让金滞纳金是否需要缴纳契税?

1. 总局层面

根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定,“一、出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。”

2.地方政策

《吉林省地方税务局关于契税征收若干具体问题的公告》2011年第2号第条规定,关于土地出让金的违约金是否计入契税计税依据问题:

用地人未按照土地出让合同、补充协议或变更协议的约定及时缴纳土地出让金,被政府相关部门计收的违约金,由于不属于土地出让的成交价格,因此,不计入契税的计税依据,不征收契税。

综上所述结论:公司因未按合同规定时间支付出让金而缴纳的纳金,不属于合同约定的土地出让金价格的范畴,属于土地受让人因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金(或违约金),视延迟支付等情况是否出现而产生,具有不确定性,与土地出让金的价格没有必然关系,不属于土地出让的成交价格。不需要作为缴纳契税的计税基础。

关于企业交纳的土地出让金滞纳金这项特殊的支出,财务人员应高度关注,一方面是由于这类金额往往比较大,另一方面对于不税种的税法对此费用也有不同的规定,不能按同一标准列支或扣除,造成多交或少交税款,都会给企业带来涉税风险。

文章来源:财税聚焦

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