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房地产项目成本分摊方法详解

2019-11-14分类:土地增值税清算
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在选择成本分摊方法中,我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标,面积数据指标的变动导致分摊比例的变动,最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。

所以,正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作也是极为重要的,是成本分摊不可忽视的条件。

目前主要介绍以下两项重要的面积数据来源:

1、修建性详细规划图及相关规划文件

修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源,是整体项目的平面规划图,有整体项目各方面的面积数据,是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。

同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息,例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目,是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。

2、房屋建筑面积测绘报告

房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告,也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源,包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据,主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。

房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据,系土地增值税清算面积数据来源;修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源,对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要,为土地增值税预清算面积数据来源。

在确定面积数据的同时,为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利,这些方法,在具体运用的时候不可偏颇,要综合使用,并采取全排列(有可能的话)的方式逐一排查,选择一种最适合本企业的分摊方法。

需要强调的是,分摊方法,不可以简单地复制,每个企业开发项目不同,具体的规划差异,不能套用一样的模式。

比如,某房地产企业采取建筑面积法和层高系数法,土地增值税税负最低;其他企业复制以上方法就不一定税负最低,要看商业和住宅的建筑面积比例以及建造成本的差异等等因素。


我们将选择成本分摊方法的要领进行了如下总结以供参考:

1、土地成本

先横向,再纵向。先采取占地面积法分割,分割之后采取建筑面积法分摊土地成本,然后综合“楼面地价”。

详解:

土地成本,指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

国家税收政策规定,土地成本,一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。而地方省市税务机关为了防止企业通过自由选择分摊方法操纵避税空间,常对房企土地成本分摊方法的选择给予限制。

有的地方规定同一清算单位内土地成本分摊只能采用建筑面积法,有的地方允许土地成本采取层高系数法分摊等等。各地规定不一而足、五花八门。

土地是房地产项目开发最主要的成本项目,土地成本占比最大,平均土地成本约30%左右,但该成本因地域不同而有很大差异,并有进一步上升的趋势,也是不确定性最大的一个因素,房企土地成本分摊方法对土地增值税清算的重要性不言而喻。

房地产开发企业土地成本的分摊问题,是土地增值税清算的重要内容。涉及土地增值税的土地成本,税前扣除条件限制较为严格。

房企土地成本企业所得税和土地增值税的税前扣除问题,由于取得土地方式的多元化,加之税收政策的滞后性、多层次、分散化,房企纳税人难以理解税政和不易涉税操作。

因此,房企应当重视开发项目土地成本分摊核算,正确履行纳税义务,防控土地成本分摊不当的税务风险。

土地成本在不同类型的房地产之间的分摊问题,是土地增值税清算的关键。

采用不同的分摊方法,所计征的土地增值税税额存在明显差异;由于土地成本是房地产企业加计扣除费用和开发费用计提基数的重要组成部分,不同的分摊方法将再次放大这种差异;对于允许扣除的土地成本均采用一刀切的方法分摊,不符合收入与成本配比原则;不同性质的成本构成,客观上要求适用不同的分摊方法。

房地产开发项目的土地成本分摊方法,国家财税部门没有统一规定,由各省市税务机关结合当地实际情况自行处理。纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

财政部、国税总局对于地价的分配方法,没有限定某一种方法,但要求“合理、合规”。具体操作时应按照实际占用土地面积占土地总面积的比例,在可售与不可售的房地产之间进行分配。部分省市税务机关对土地增值税清算时土地成本的分摊方法给予了选择的空间,且有进一步宽松的趋势。

因此,只要是合理的方法企业都可以采用。并就土地成本分摊相关事项,保持与主管税务机关的有效沟通变得十分重要。

对于成本分摊方法的选择权,房企应当对土地成本分摊方法进行比较,从而择优选择自身经济利益最大化的摊销方法。

 

2、建造成本

个性化的成本直接归集;共同的成本,按照建筑面积法分摊,同时考虑层高因素。可以直接归属于商业或者住宅部分的按照直接成本法归集(如玻璃幕墙),属于共同成本部分(如基础设施)按照建筑面积法分摊,并考虑层高系数法的使用。

 

3、合理划分期间费用和开发间接费

土地增值税清算时,当不能准确划分管理费用和“开发成本---开发间接费”,发生的“开发间接费”有可能被认定为土地增值税流程当中的“开发费用”,从而影响扣除以及加计扣除,导致纳税人税负增加。

 

4、非营利性社会公共事业的公共配套设施费

公共配套设备费的分摊,应根据实际使用情况确认分摊方法。如果全部归全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业,不可售建筑面积分摊的成本为0,可售建筑面积负担全部配套设备费。如果只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业,不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费,可售建筑面积只负担部分配套设备费。

 

另外补充一点个人想法:

依据国税发[2009]31号文

“企业下列成本应按以下方法进行分配:(一)土地成本,一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。”所谓占地面积法31号文也进行了定义,31号文第二十九条:占地面积法指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

31号文三十条规定实际上给了纳税人一个税收筹划的空间,纳税人可先对其不同物业形态的土地增值税税负进行测算,如果测算后不同物业的土地增值税存在税率差,那么纳税人可按31号文的规定按“占地面积法进行分配”以此降低税负。

比如,企业同一地块分期开发(此情况下土地增值税需分期清算),一期小高层和高层,二期为别墅,如果企业以前按建筑面积分摊土地成本,测算后小高层和高层土地增值税适用税率30%,别墅土地增值税适用税率50%,即不同物业的土地增值税存在税率差,那么此时纳税人可以按31号三十条规定按“占地面积法进行分配”土地成本,增加别墅土地成本,以此达到减少土地增值税税负的效果。

 

为方便房地产企业纳税人正确履行纳税义务,准确实施纳税申报,实现企业税后利润最大化,我们将成本分摊方法及案例进行归集梳理,供房企纳税人参考与借鉴。

 

首先,我们先来了解一下房地产项目的成本分摊方法,基本分为以下几种,如图:

分摊方法一:占地面积法

占地面积法,指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。

1. 一次性开发的,按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配;

2. 分期开发的,首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额,原则上按建筑面积法分摊,如无法按建筑面积法分摊,应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。

土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法;

土地成本分摊基本原则:分期开发,可以按占地面积分摊。

对占地相对独立的不同类型房地产,可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

(一)按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本:每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本

(二)对于同一建筑物中包含不同类型房地产的,应当首先确定该建筑物占地的总土地成本,然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本:

1、普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本)

2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)

3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑(每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)

(三)占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和,不包括道路、绿化等公共设施用地面积。对于独立占地的不同类型房地产。

土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊;同一建筑物中包含不同类型房地产的,再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。

对于裙楼土地成本的分摊,裙楼与主楼为同一基础(即基础对裙楼和主楼均有承重作用)的,则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊;裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。

适用范围:对占地相对独立的不同类型房地产,或成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊。


分摊方法二:建筑面积法

建筑面积法是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。

(一)一次性开发的,按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例计算本期开发项目的取得土地使用权所支付的金额。

(二)分期开发的,首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

(三)同一清算单位发生的扣除项目金额,原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料,单独签订合同并独立结算的成本,可按直接成本法归集。

对同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的。同一清算单位不同类型按建筑面积法。

建筑面积法是房地产企业成本分摊的最基本的方法,也是最重要的一个方法,其他成本分摊方法均以建筑面积法为基础衍生出来的。

具体分两步分摊土地成本:

第一步,先将占地相对独立(一般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产,按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

第二步,对于剩余混建的不同类型房地产,应当首先确定混建房屋占地的总土地成本,然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。


分摊方法三:售价比率法

售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言,房屋售价的高低,除取决于房屋结构外,更主要是取决于房屋的地理位置,同样结构的房屋,门面房售价高于住宅房。

售价比率法需要分步骤实施:

(一)计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。

(二)应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价,以剔除房屋不同结构对售价的影响。

运用售价成本比率计算分摊土地成本时,应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类,将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本,将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价:

超额成本售价=超额成本×(1成本毛利率)

各类非住宅房超额成本售价=(该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本)×该类非住宅房总面积×(全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额)。

(三)计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率,计算公式为:

土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用权价值)÷(全部房屋售价总额-超额成本售价合计)×100%

(四)计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为:

1、住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率

2、非住宅房应分摊的土地成本=(该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价)×土地成本率

适用范围:

计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发,或者纯商业用房开发的土地成本时,采用售价比率法较为适宜。


分摊方法四:层高系数法

层高系数法是以标准层高为基准(基数为1),按其他房产的层高计算出系数,作为各房产分配承担成本的总系数。即利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。

 

1、为什么会有层高系数法?

因为在一些项目中,在同一栋建筑物内存在不同业态,而这种业态的层高不同,所发生的直接建造成本,比如材料、人工也会明显不同。实务中最典型的情况是底商+住宅模式,底商一般在4.5-6米之间,而住宅一般在3米左右,传统的建筑面积分摊方法没有考虑这种不同层高对开发成本的影响,采用一刀切的方法进行分摊,体现不了这种成本差异,实质上是有失客观的,而层高系数法恰好可以弥补这种不足。

 

2、层高系数法的计算步骤:

(一)计算项目的层高系数

  在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中,选取住宅层高为基数,设定为1;层高低于住宅的,以1为系数;其他类别用房层高高于住宅层高的,按其他类别用房层高与住宅层高之比,计算出其层高系数。

公式如下:

某类型用房层高系数=该类型用房层高÷住宅层高

(二)计算项目的总层高系数面积

(1) 某类型用房总层高系数面积=∑(某类型用房层高系数×某类型用房可售建筑面积)

(2) 某类型用房已售部分的层高系数面积=某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积

(三)计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本

某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积

 

3、适用范围:

房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的,其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法。

 

4、争议焦点:

层高系数法有一个假设前提,就是层高与成本之间是线性比例关系,在六大成本类型中,只有建安成本的这种线性关系比较明显,其他成本与层高的这种线性关系并不突出。由于在国家总局层面上没有明确是否认可层高系数法,地方税务局有明确支持的,也有将层高系数排除在外,这种差异在实务中也给企业带来了很大的不确定性。

因此,企业在选择层高系数法进行成本分摊时,需要统筹考虑项目定位、商住比例等因素,做出适合企业的决策。同时,由于各地税务机关对层高系数法这一分摊方法认识不统一,应以税务机关规定为准,当地税务机关有规定的应按规定执行,没有规定的可以与主管税务机关沟通,争取主管税务机关的认可,以避免产生税收争议。

 

5、地方政策规定


分摊方法五、预算造价法

预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

【提示】

预算造价法分摊利息成本时,注意时间节点。即利息资本化时间的起点和终点,要分段计算,登载明细账。

预算造价法还有其他适用情况,如:将要支付还没有支付的拆迁补偿费;未建设或者未竣工决算的公配、基础设施等。

在房地产开发企业在进行成本分摊时,一定要根据项目情况本身来确定分摊方法,有的可能用一种,也有可能用多种,还是那句话:做好分析、遵从税法、有利企业、灵活运用。


分摊方法六、直接成本法

沿用国税发【2009】31文件第二十九条的解释:

直接成本法,指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计算与核算。其中,应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象,共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

综上,简单理解为可以直接归属于计税成本对象的,直接归集,不必采取建筑面积法、占地面积法等。

比如商住一体的建筑主体中:

1、商业外墙砌大理石墙砖(玻璃幕墙),住宅外墙粉刷涂料,因此大理石外墙(玻璃幕墙)成本直接归属于商业,住宅粉刷成本归属于住宅;

2、商城使用的是扶梯(电梯的一种)和直通商业部分的直梯(电梯的一种),住宅使用的是直梯。两部分的电梯成本可以清晰分开,因此,分别归属电梯成本;

3、地下车位部分内墙分刷防水漆,地上商业毛坯、住宅部分简装,因此,地下车位、地上商业、住宅的成本是不一样的,依据《工程结算单》可以直接归属影响的成本;

4、一个立项,建造一幢楼,商业银行专项贷款1000万元,年利率10%。由此产生的利息直接归属该项目,不用采取其他成本分摊方法。


分摊方法七:其他合理方法

税法规定,土地成本一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。其他合理方法,是指按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊土地成本项目的方法。 

部分省市创新了其他成本分摊方法,该方法属于地域性政策,实际操作中需要积极和当地税务机关协调与沟通。在此仅就部分地区规定进行了梳理总结,如下:


(一)、银川(银地税发[2007]214号)—成本加成方法

对纳税人建造商住混合楼,即既有营业网点又有住宅的工程项目,其营业网点与住宅收入及成本应分别核算,凡核算中成本不能区分的,对营业房的成本可按平均成本加计30%进行扣除。

《宁夏回族自治区地方税务局关于银川市房地产企业土地增值税清算实施办法的批复》(宁地税函[2007]123号)文件,同意银川市制定的《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》(银地税发[2007]214号),发文时间2007年7月18日。

文中看出,“营业房的成本可按平均成本加计30%进行扣除”与国税函发[1995]110号文件目的一样,加大优惠力度,鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。


(二)、安徽(皖地税函[2007]311号)—实际合理方法

根据皖地税函[2007]311号文件内容:

近来,部分地方反映,对纳税人既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的,如何清算土地增值税,难以把握。现将有关问题明确如下:

纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅,应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的要求,分别核算增值额。

在分别核算增值额时,可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定扣除金额。

前款中,其他合理的方法是指:按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。


(三)、江西(赣地税发[2008]76号)—销售收入比例法

根据赣地税发[2008]76号文件:

纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费,分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。

从文件中可以看出:土地成本按照收入比例进行分割,会形成“商住一体”的商业部分和住宅部分“楼面地价”不一样;别墅与住宅同时存在的情况下,别墅土地成本偏低,从而影响土地增值税真实税负。采取占地面积法还是比较客观的。


(四)、江苏南通(通地税函[2008]100号)--售价系数法

根据通地税函[2008]100号文件:

为了进一步做好房地产开发企业土地增值税清算工作,确保已售面积的成本、土地增值税增值额的合理性,同时解决以后营业用房销售后因售价与扣除成本差异大、增值率高、税负不均等问题,对房地产开发企业土地增值税清算中未售营业用房及车库成本的分摊计算暂作如下规定:对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊,具体计算办法如下:

将住宅商品房的平均售价作为参数,营业用房平均售价、车库平均售价同时计算成本分摊系数,后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。

从文件中我们可以看出,该方法是“层高系数法”的延伸。层高系数法由于考虑“纵向成本”不足,所以存在使用该方法限制条件:层高细数不得超过上限(如广州为1.4);仅建安成本采取层高系数法。南通市做法打破了以上限制,以总开发成本按照售价来分割,形成“成本随收入进行高低浮动”。

 

【小结】

纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。财政部、国税总局对于地价的分配方法,没有限定某一种方法,但要求“合理、合规”。部分省市税务机关对土地增值税清算时土地成本的分摊方法给予了选择的空间,且有进一步宽松的趋势。因此,只要是合理的方法企业都可以采用。并就土地成本分摊相关事项,保持与主管税务机关的有效沟通变得十分重要。 


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