房地产企业如何计算预计计税毛利

房地产企业较之其他企业在企业所得税上的最大区别在于：对于房地产开发企业销售未完工产品取得的收入，应先按预计计税毛利率，分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，预交企业所得税。 对房地产企业在收入未实现之前先预计一部分计税毛利并入当期应纳税所得额，其主要目的在于企业所得税均衡入库。

一、预计计税毛利率。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。（二）开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

二、预计计税毛利基数。企业销售未完工开发产品取得的收入，应按照不含税预收账款的金额为基数。房地产企业取得预收账款，签订合同时根据合同的不同结算方式确认完工前收入。订金、诚意金、会员费、优惠卡等，如未签订合同，企业所得税不确认收入。企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。（4）采取委托方式销售开发产品的，应在收到代销清单时确认收入的实现。

三、达到完工条件要及时进行项目清算。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额进行纳税调整。即调整的仅是开发产品完工之前已销售开发产品的实际毛利与累计预计计税毛利之间的差额。开发产品完工之后再销售的，直接确认当期收入，同时确定当期应结转的成本。而完工产品的确认只要三个条件中的任意一个条件：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。另据《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）进一步明确：房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。

四、房地产企业销售未完工产品取得收入，应计算出预计毛利额计入当期应纳税所得额。同时，企业在计算缴纳当期所得税时，可扣除当期发生的期间费用、土地增值税等。即预缴企业所得税时，允许扣除期间费用、税金及附加以及预缴的土地增值税等。但在实务中，有的地方税务机关理解为：直接按照预收房款与计税毛利率计算出的应纳税所得额与适用税率计算应缴纳的企业所得税。这完全是一误区。

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