房地产行业销售面积减少，城镇土地使用税怎么相应减少？

问：房地产行业随着销售面积的减少，计算城镇土地使用税所依据的占地面积怎么相应减少？计算公式是什么

回复：

 一、根据《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定，第三条 关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

二、根据《河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法》(豫地税发〔2006〕84号)规定，第七条  房地产开发企业城镇土地使用税纳税人，开发商品房已经销售的，应自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。房屋交付使用，是指房地产开发企业按照售房合同的规定，将房屋已销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证，房屋所占有的土地已发生实际转移的行为。对购房人非个人原因无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的，只要房地产开发企业按照销售合同的规定，已将房屋销售发票全额开付给购房人且购房人的购房款项已全部结清，或者已将房屋的钥匙交付给购房人，经主管地方税务机关审查同意后，也可视同为房屋已交付使用。第八条  房地产开发企业应纳城镇土地使用税计算公式为：

应纳城镇土地使用税=开发初期应税土地总面积×城镇土地使用税单位税额标准×(1-累计售出房屋建筑面积/房屋建筑总面积)÷缴纳期限

累计售出房屋建筑面积，是指按照本办法交付使用的规定，已经售出房屋的建筑面积之和。……第十一条  房地产开发企业纳税人应建立房地产企业城镇土地使用税纳税备查帐簿，如实记载和反映企业占用的土地面积、商品房销售情况及因销售商品房而减少应税土地面积等有关情况。

因此,根据上述文件规定，房地产开发企业开发商品房已经销售的，应自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。纳税人应建立房地产企业城镇土地使用税纳税备查帐簿详细记载和反映有关情况。具体事宜您可联系主管税务机关确认。

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文章来源：李龙地产财税服务