房地产企业土地价款扣除问题探讨

2021-02-22分类:土地增值税清算
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一、土地价款允许扣除的范围

1.根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告 2016年第18号)的规定,支付的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款,并取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

2.根据《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税 (2016) 140号)第七条的规定,向政府部门支付的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

3.根据《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税 (2016) 140 号)第七条的规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。?

二、计算公式

采用一般计税的房地产开发项目,允许扣除对应的土地价款,计算公式如下:
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款?

案例:

A房地产开发公司适用一般计税方法,购买土地价款3000万元(取得可扣除票据),项目总可售面积20000平方米,已完工总可售面积7000平方米,2019年8月实际销售4000平方米,取得销售额900万元,那么,当期可扣除土地价款是多少?
分析:按照规定,当期可扣除土地价款为(4000÷20000)×3000= 600 (万元)。

总结:

纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

文章来源:中韬华益

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