新收入准则下，房地产开发企业销售开发产品的会计及税法处理

继3月4日本公众平台推出《新收入准则下，赠送客户消费券的会计及税法处理》，本期推出新收入准则下房地产开发企业的业务处理。甘肃贵勤税务师仍然通过具体事例的方式予以说明。

【用例】2021年1月15日，某房地产开发企业同业主签订商品房买卖合同一份。合同约定总房款为180万元，业主缴款时间如下：1月20日首付54万元，2021年9月30日前缴纳124万元，向业主约定交房时间为2022年3月31日。该商品房成本为110万元。本笔业务支付销售人员佣金30000元。

1月24日，同另一业主签订商品房买卖合同一份。合同约定总房款为124万元，业主缴款时间如下：2月6日首付38万元，3月25日前缴纳86万元，向业主约定交房时间为2021年3月25日，即缴清房款时间。该商品房成本为70万元。本笔业务支付销售人员佣金10000元。

本月支付律师代理费20000元。

解析：2021年1月15日销售的商品房，交房时间是2022年3月31日，系期房。尽管商品房买卖合同已经签订，但客户在房地产企业履约的同时并未获得由此带来的经济利益。不满足《收入准则》第十一条“满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：（一）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。”之规定；尽管商品房买卖合同已经签订，但客户并不能有效控制房地产企业对此房产的设计、建造等。不满足《收入准则》第十一条“满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：（二）客户能够控制企业履约过程中在建的商品”之规定；尽管商品房买卖合同已经签订，但客户违约该房产不需要改动就可以销售他人，同时仅仅有权向违约客户收取违约金，并无有权就累计至今已完成的履约部分收取款项的权利。不满足《收入准则》第十一条“满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：（三）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。”之规定。综上，即使是期房，不属于在某一时段内履行履约义务，而是某一时点履行履约义务。

2021年1月24日销售的商品房，交房时间是客户缴清房款的时间，即2021年3月25日，系现房。根据《收入准则》第十三条“对于在某一时点履行的履约义务，企业应当在客户取得相关商品控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，企业应当考虑下列迹象：（一）企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有限时付款义务”规定，该履约义务属于“某一时点履行履约义务”。

1.2021年1月期房业务处理

应计提待转销项税额=540000/1.09*9% =44587.16元

应预缴增值税=540000/1.09*3%=14862.39元

(1)收到首付款

借:银行存款  540000

贷:合同负债  495412.84

     应交税费—待转销项税额 44587.16

（2）预交增值税

借：应交税费—预缴增值税 14862.39

贷：银行存款   14862.39

（3） 支付销售佣金

借：合同取得成本—销售佣金  30000

贷：银行存款    30000

2.2021年2月现房业务处理

应计提待转销项税额=380000/1.09*9% =31376.15元

应预缴增值税=380000/1.09*3% =10458.72元

（1）收到首付款

 借：银行存款 380000

贷：合同负债  348623.85

      应交税费—待转销项税额 31376.15

（2）支付佣金

借：销售费用—销售佣金  10000

贷：银行存款   10000

（3）支付律师费

借：管理费用—律师费  20000

贷：银行存款  20000

（4）预交增值税

借：应交税费—预缴增值税10458.72

贷：银行存款 10458.72

3.2021年3月现房业务处理

应计提待转销项税额=860000/1.09*9%=71009.17

结转预缴增值税=10458.72

(1)收到房款

借:银行存款  860000

贷:合同负债  788990.83

     应交税费—待转销项税额  71009.17  

(2)确认收入

借:合同负债  1137614.68

     应交税费—待转销项税额 102385.32

贷:主营业务收入   1137614.68

     应交税费—应交增值税

（销项税额） 102385.32

（3）确认成本

借：主营业务成本   700000

贷：开发商品     700000

（4）结转预缴增值税

借：应交税费—未交增值税 10458.72

贷：应交税费—预缴增值税 10458.72

4.2021年9月30日期房业务处理同前。（略）

5.2022年3月31日期房业务处理 

应提增值税销项税额=1800000/1.09*9% =148623.86元

应转预缴增值税=1800000/1.09*3%=49541.28元

应摊销合同取得成本=30000

（1）确认收入

 借:合同负债  1651376.14

应交税费—应交增值税（待转销项税额）148623.86

贷：主营业务收入 1651376.14

       应交税费—应交增值税

    （销项税额）148623.86

（2）确认成本

借：主营业务成本  1100000

贷：开发商品    1100000

（3）结转预缴增值税

 借：应交税费—未交增值税  49541.28

贷： 应交税费—预缴增值税  49541.28

（4）摊销合同取得成本

借：销售费用—销售佣金  30000

贷：合同取得成本—销售佣金  30000

文章来源：亿海地产建筑财税