土地滞纳金究竟如何进行涉税处理？

一些房地产开发企业从政府手中通过招拍挂方式取得土地使用权，后期由于各种原因，未能按照《国有建设用地使用权出让合同》约定的时间缴纳土地出让金，按照土地出让合同约定必须向政府土地主管部门缴纳滞纳金，该土地滞纳金究竟如何进行涉税处理？今天带大家一探明白。

一、土地滞纳金能否在企业所得税前扣除？

政策依据：

根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

第十条 在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：

（一）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；

（二）企业所得税税款；

（三）税收滞纳金；

（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；

（五）本法第九条规定以外的捐赠支出；

（六）赞助支出；

（七）未经核定的准备金支出；

（八）与取得收入无关的其他支出。”

分析：房地产企业因自身原因未按期支付土地出让金而缴纳给政府土地主管部门的滞纳金，不属于合同约定的土地出让金，该土地滞纳金本质上属于合同违约金，不属于企业所得税法规定的不能扣除的滞纳金、罚款等，因此会计处理应计入营业外支出，可以在企业所得税前扣除。

二、土地滞纳金能否在土地增值税清算中扣除？

政策依据一：

根据《土地增值税暂行条例》第六条和《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕第6号）第七条规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”

政策依据二：

根据安徽省税务局12366咨询热点问题解答（2020年6月）：

“三、延期支付土地出让金，而支付的滞纳金是否可以在土地增值税加计扣除？

解答：土地增值税清算扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额。

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

文件依据：《国家税务总局安徽省税务局关于修改<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）”

分析：房地产企业因自身原因违反土地出让合同，未按期支付土地出让金而缴纳给政府土地主管部门的滞纳金，不属于合同约定的土地出让金，因而不能在土地增值税清算中扣除。

三、土地滞纳金能否在增值税中差额扣除？

政策依据：

《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》财税【2016】140号文件第七条规定：

 “《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税【2016】36号）第一条第（三）项第 10点中‘向政府部门支付的土地价款’，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。”

分析：实务中，我们认为“向政府部门支付的土地价款”，一般包括土地出让金、拆迁补偿费用、土地前期开发费用和大市政配套费。

因此，房地产企业因自身原因未按期支付土地出让金而缴纳给政府土地主管部门的滞纳金，不属于合同约定的土地出让金，因而不能作为增值税差额征税的扣除依据。

四、土地滞纳金是否需要交纳契税？

政策依据一：

根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定：“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。”

政策依据二：

《吉林省地方税务局关于契税征收若干具体问题的公告》2011年第2号第条规定：“关于土地出让金的违约金是否计入契税计税依据问题：“用地人未按照土地出让合同、补充协议或变更协议的约定及时缴纳土地出让金，被政府相关部门计收的违约金，由于不属于土地出让的成交价格，因此，不计入契税的计税依据，不征收契税。”

分析：房地产企业因自身原因未按期支付土地出让金而缴纳给政府土地主管部门的滞纳金，不属于合同约定的土地出让金，因而不能作为契税缴纳基数，不需要缴纳契税的。

综上所述，房地产开发企业因未按合同约定时间支付土地出让金而缴纳的滞纳金，可以在企业所得税前扣除，不可以在土地增值税前扣除，不能作为增值税差额征税扣除的依据，也不作为契税缴纳的计税基数。

文章来源：中道财税，