自有房屋装修相关会计处理和房产税问题，说清了！

一、新购（建）房屋初次装修费

参考《企业会计准则第4号——固定资产》关于固定资产的初始计量的规定：
“第七条 固定资产应当按照成本进行初始计量。
第八条 外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。
第九条 自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。”
因此，对新建房屋进行首次装修中，凡属于房屋不可分割的吊顶、灯具、中央空调、地砖、门窗、电气及智能化楼宇设备等装修费用，属于使房屋这项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，在会计核算上应该计入固定资产的入账价值。

参考《财政部、国度税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第一条“关于房产原值如何确定的问题”规定：
“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”
另参考原吉林省地方税务局《关于明确房产税土地使用税有关政策的通知》（吉地税发〔2006〕42号）规定：“对新建房屋进行初次装修，凡属于房屋不可分割的吊顶、高档灯具、墙饰、地砖、门窗等投资，不论其帐务如何处理，一律并入房产原值征收房产税。”
因此，对新建房屋进行首次装修中，凡属于房屋不可分割部分的装修费用，应该并入房产原值缴纳房产税。

二、旧房重新装修费用

参考《企业会计准则第4号——固定资产》第六条规定：“与固定资产有关的后续支出，符合本准则第四条规定的确认条件（与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够可靠地计量）的，应当计入固定资产成本；不符合本准则第四条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。”
另参考《企业会计准则第4号——固定资产》应用指南中“关于固定资产的后续支出”的规定：“固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。
固定资产的更新改造等后续支出，满足本准则第四条规定确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账面价值；不满足本准则第四条规定确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。”
依据上述规定，对于旧房的装修支出原则应该予以资本化，增加房产的账面价值但是应扣除被替换部分的账面价值。对于旧房的维修费，应该在发生时计入当期费用。

参考《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定：
“一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。”
因此，对于旧房的装修费支出，通常都是为改善房屋的使用功能，在确定房产税的计税依据时，新增添的附属设备和配套设施应该计入房产原值；更换的附属设备和配套设施，应该扣减原来价值。对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，维修和更换时作为维修费计入当期费用，不计入房产原值，不作为缴纳房产税的计税依据。