房地产企业发生的面积补退差该如何进行财税处理？

问题：我公司是一家房地产开发企业，预售房屋时按照预测绘面积与业主签订销售合同，房屋完工后房管部门出具了房屋实测面积报告，实测面积与预测绘面积存在差异，请问公司发生的面积补退差该如何进行财税处理？

回答：根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

按照上述规定，贵公司按照签订的销售合同关于面积补退差的约定进行处理，这种约定有三种情况：一是合同有约定按照约定处理，这赋予了买卖双方选择的权利；二是面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；三是面积误差比绝对值超出3%，选择权利转移至买受人，买受人选择继续购买，实测面积大于销售面积的3%，买受人按照3%以内补足差额，实测面积小于销售面积，小于3%以内的部分可以要求返还房款和利息，实测面积小于销售面积超过3%的部分可以要求双倍返还。如果买受人选择退房的，可以要求出卖方返还房款及利息。

在销售不动产发票处理上，发生面积补差的，可以补开销售不动产发票（单价不变）或者冲红重开不动产发票（单价变化）；发生面积退差的，应当收回原来不动产发票，开具红字发票进行冲红处理，再重新开具蓝字不动产发票；发生出卖方支付利息情况的，出卖方应取得利息发票，如为个人，还需要代扣代缴个人所得税；发生出卖方支付违约金情况的，出卖方应当取得违约金支付收据及双方签订的协议。

在财税处理上，面积补差先计入预收账款，再根据销售情况转入主营业务收入，同时计算补缴税金；面积退差同时先冲减预收账款，再冲减主营业务收入，同时申请纳税抵减或者退税。

文章来源：德居正财税咨询