收入额确定和房地产开发企业转让新建房扣除项目及其金额确定

1、取得土地使用权所支付的金额（地价款＋有关费用）

（1）取得土地使用权所支付的地价款

①以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，为纳税人所支付的土地出让金；

②以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补缴的土地出让金；

③以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人支付的地价款。

（2）按国家统一规定缴纳的有关费用

①是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记费、过户手续费、契税等；

②房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

2、房地产开发成本

（1）土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

（2）前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

（3）建筑安装工程费：指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

（4）基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

（6）开发间接费用：指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等

3、房地产开发费用

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

在计算扣除项目金额时，房地产开发费用不是按照纳税人实际发生额进行扣除，而是按照规定的方法计算扣除。

（1）凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的

①利息支出允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

②其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

注：上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

4、与转让房地产有关的税金

（1）允许扣除的税金

①房地产开发企业转让新建房在计算“与转让房地产有关的税金”时，营改增之后包括在转让房地产时缴纳的城市维护建设税和教育费附加；

②营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括缴纳的增值税。

注：房地产开发企业按照规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额0.5‰）允许扣除。

（2）增值税进项税额

①涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；

②不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

5、财政部确定的其他扣除项目：财政部确定的其他扣除项目，是指对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”的金额之和，加计20%的扣除。

文章来源：明财税