总公司向分公司过户土地、房产的税务问题（上 下） - 增值税及附加 企业所得税、土地增值税、契税、印花税

同行咨询一个问题：总公司向分公司过户土地，需要交什么税？觉得这还是一个比较有意思的问题，遂写下此文。

两个独立的公司之间买卖土地、房产，出卖方涉及增值税、城建税等附加税、企业所得税、土地增值税、印花税，买受方涉及契税和印花税。总分公司之间过户土地、房产的话，上述税种是否都需要缴纳呢？我们就按税种来逐一分析。

一、增值税

对不在同一县（市）的总分公司，汇总核算的要求是比较高的，且仅适用于航空运输企业、邮政企业、铁路运输企业。因此，对大部分的不在同一县（市）的总分公司来说，都是要分别作为增值税纳税单位并分别缴纳增值税的。

这样的制度安排其实主要是为了平衡不同地方政府之间的税收利益，因为如果总公司和分公司之间不视同销售而只在最终销售时才征税的话，会导致税收在不同地区转移，使得货物移出地政府无法分享增值税收入，而货物移入销售地政府会多得税收。同时增值税为链条税，在两方都是一般纳税人的情况下，一方产生销项，另一方产生进项，总体上不会增加纳税人的税负。

需要注意的是，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号）第四条规定：“（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售（相关机构设在同一县（市）的除外）视同销售货物。”对于汇总核算的总分机构，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，总分公司不在同一县市的，视同销售，在同一县（市）的，不视同销售。

这里三个要点：

一是汇总核算，不汇总核算的，为两个单位，属于销售，不用视同；

话，意味着分公司要再承担一次增值税（虽然总公司产生销项，但销项来源于分公司承担的进项），属于重复征税。所以我认为，“用于销售”的限制条件是比较合理的，而服务、无形资产、不动产视同销售中取消了“用于销售”的限制，是不科学的。

三是同一县（市）的除外规定，不动产视同销售中并没有同一县（市）的除外规定。也就意味着，总公司与分公司在同一县（市）的，总公司向分公司转让不动产，仍然要视同销售。但同一县（市）的总分公司之间，可能会存在汇总核算统一纳税的情形，汇总核算统一纳税的话，就意味着总分公司之间作为一个纳税单位，这样的话，不动产没有在不同单位间移转，也就没有了视同销售的必要。所以，总公司与分公司在同一县（市）的，总公司向分公司转让不动产视同销售的情形，应仅限于总公司与分公司分别核算的情形。

我们将总分公司间的不动产转让分为两种情形：

1、总分公司位于同一县（市），且总公司与分公司汇总核算，总公司向分公司无偿转让不动产，属同一纳税单位内的流转，无需视同销售。

2、其他情形，包括总分公司不在同一县（市）以及总分公司位于同一县（市）但分别核算的，需要视同销售。

3、总公司为一般纳税人，分公司为小规模纳税人，总公司产生销项税额，分公司不能抵扣进项，总体上产生增值税税负。

4、总公司为小规模纳税人，分公司为一般纳税人，总公司可开专票，分公司可以抵扣，总体上不产生增值税税负。

二、城建税等附加税

附加税包括城建税、教育费附加及地方教育费附加，附加税也称税上税，是增值税及消费税的税上税，计税基数是增值税与消费税的合计应纳税额。不动产转让时，不涉及消费税，只涉及增值税。如果转让方产生了增值税纳税义务，就会同时产生附加税纳税义务；反之，如果没有增值税纳税义务，就不会产生附加税纳税义务。

其实还可以从另外一个角度来理解，土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，而收入是企业所得税的要素，在企业所得税方面，总公司与分公司是汇总纳税的，总公司的收入对应的是分公司的成本，汇总之后等于0，总公司并没有真正取得收入，因此，无需缴纳土地增值税。

另外，土地增值税是根据增值率分别适用不同的税率的，增值率是先由收入减成本算出来增值额，然后再由增值额除以成本算出来增值率，增值率小于50%的部分税率是30%，超过50%不超过100%的部分税率是40%，超过100%不超过200%的部分税率是50%，超过200%的部分税率是60%。增值率越高，税率越高，税务成本就越重。

假如总公司以2亿元将土地转让给分公司，由分公司开发，其他各项扣除仍为1亿元。如果总公司转让给分公司缴纳土地增值税，那么在总公司转让给分公司环节，增值额为2-1=1亿元，增值率为1/1=100%，适用40%的税率，应纳土地增值税额=增值额*税率-扣除项目*速算扣除系数=1*40%-1*5%=0.35亿元。分公司项目清算时，增值额为5-2-1=2亿元，增值率为2/3=66.67%，适用40%的税率，应纳土地增值税额=增值额*税率-扣除项目*速算扣除系数=2*40%-3*5%=0.65亿元。总体税负为0.35+0.65=1亿元。相比第一种情形，企业节省了2000万元。

所以说，如果认为总公司向分公司过户土地、房产为转让行为而征土地增值税的话，反而有可能会给国家税款带来损失。

上述各税种中，增值税政策和企业所得税政策是比较明确的，土地增值税、契税、印花税则存在争议，实务中需要和税务机关进行沟通确认。

不过从另一个角度讲，总分公司移转财产，企业所得税上是不视同销售的，不需要确认收入和成本。企业所得税的应纳税所得额是用收入减去成本（包括费用、税金及附加）后得出的。而土地增值税、契税、印花税、城建税等附加是属于“税金及附加”核算的科目，“税金及附加”属于企业成本的一部分，如果总分公司移转财产征了土地增值税、契税、印花税，便会增加纳税一方的成本，这些成本的增加便会减少企业所得税的应纳税所得额，从而减少企业所得税的应纳税额。所以，按照这个逻辑，如果总分公司之间移转财产需要征土地增值税、契税、印花税甚至城建税等附加税的话，似乎也不科学。

以上是关于总分公司间过户土地、房产税务问题的分析，个别观点是本人原创，如有不妥之处，欢迎拍砖指正

文章来源：公司法与税等